상가건물임대차보호법(상임법)-2. 대항력

상가건물임대차보호법 대항력

상가 임차인은 건물 인도+사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생긴다. 주의할 것은 사업자 등록증을 받은 때가 아니고 사업자 등록증을 신청한 때 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다. 이 사업자 등록은 배당 요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는데, 만약에 중간에 폐업 신고를 한 경우는 이전 대항력이 사라진다. 

건물 인도

사업자등록

 

상임법 대항력의 효과

상가 임차인이 대항력이 있고, 상가 건물의 주인이 바뀌면, 새 주인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 본다. 그래서 보증금은 새 주인한테 달라고 하면 된다. 

 

상가 임차인이 대항력이 있고, 상가 건물의 새 주인과 종전 임대차 계약을 소멸시키고 새로운 임대차 계약을 맺게 된 경우, 종전의 임대차 계약에 발생한 대항력과 우선변제권이 소멸한다. 

 

아래의 경우는 상가 임차인은 대항력이 없다. 그래서 제3자에게 임차권을 주장할 수 없다. 

1순위 저당권	2순위 대항력 갖춘 상가 임차권
1순위 가등기	2순위 대항력 갖춘 상가 임차권
1순위 가압류 등기	2순위 대항력 갖춘 상가 임차권

 

상임법에서 임대인의 의무

임대인은 임차인에게 상가를 인도하고, 상가를 사용하고 수익에 필요한 상태로 유지해줄 의무가 있다.