민법 565조. 해약금 해제 규정

565조

해약금 해제 규정

 

1. 매매의 당사자 일방이, 계약당시에, 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로, 상대방에게 교부한 때에는, 

당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이, 이행에 착수할 때까지(단서),

교부자는, 이를 포기하고, 수령자는, 그 배액을 상환하여, 매매계약을 해제할 수 있다.

 

2. 제551조의 규정은, 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

 

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해약금

해제권을 보류하려고 수수한 계약금이다.

위 조항 1항은 당사자끼리 약정이 없으면, 계약금은 해약금으로 추정한다.

 

정당한 사유가 없어도, 일방이 이행착수 전이라면, 임의로, 계약금 포기하고 주된 계약을 해제할 수 있다. 

이와달리, 법정해제권은, 채무불이행 이라는 원인으로 주된 계약을 해제한다.

 

해약금 규정의 적용범위: 매매, 임대차 

 

 

 

해약금 규정으로 계약해제를 할 수 없는 경우

당사자 일방이 이행에 착수 한 경우에는, 계약금을 해약금으로 해서 주된 계약을 해제 할 수 없다.

매도인이던 매수인이던 둘 중 하나가 계약 이행에 착수를 한 경우에는, 계약해제 할 수 없다.

 

매도인 이행 착수 여부	매수인 이행 착수 여부	계약금을 해약금으로 해서 해제 가능 여부
0	X	X
X	0	X

 

어떤 경우를 이행착수라고 볼 수 있을까

객관적으로 채무를 전부 또는 일부를 이행할 것

이행에 필요한 전제행위를 할 것

(이행 준비 단계는 이행착수라고 볼 수 없다.)

 

이행착수 인 경우 예시

①매수인이 매도인에게, 중도금 일부 이행한 경우

②매수인이 매도인에게, 중도금 일부 지급에 대신해서, 제3자에 대한 대여금 채권을 준 경우

③매수인이 매도인에게, 이행기 전에, 중도금을 미리 준 경우

④매수인이 매도인에게, 잔금을 준비했으니 등기절차 밟으러 등기소 같이 가자고 촉구하는 경우

(이행에 필요한 전제행위에 해당한다.)

⑤묘목 매매에서, 매수인이 잔금지급 전이지만, 특약으로, 묘목의 이식작업을 완료한 경우

 

이행착수가 아닌 경우 예시

①이행착수 준비를 한 것 (매수인이 중도금, 잔금이 들어있는 통장 사본 보여주는 경우) : 매도인에게 실제로 돈을 준 것이 아니기 때문에 이행착수 준비 단계로 본다.

②매도인이 매수인한테 계약 이행하라고 최고하고, 돈 달라는 소송을 제기해서, 승소판결을 받은 경우

③토지거래허가구역에서 매매계약을 체결하고, 매수인이 토지거래허가를 받은 경우

④토지거래허가구역에서 매매계약을 체결하고, 매수인이 매도인한테, 토지거래 허가 받는데 협력하라는 소송을 제기한 경우

 

 

해약금으로 해제하는 방법

다른 특약이 없는 한, 매수인이나 매도인 둘 중 한 명이 이행착수 하기 전에

매수인은, 계약금을 포기하고, 계약을 해제할 수 있고,

매도인은, 계약금 2배를 상환하고, 계약을 해제할 수 있다.