부동산투자분석의 현금흐름 계산

단위당 예상 임대료

×임대단위수

=가능총소득

-공실 및 불량부채충당금

+기타 소득

=유효총소득

-영업 경비

=순영업소득

-부채서비스액(원리금)

=세전 현금흐름

-영업 소득세

=세후 현금흐름

 

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영업경비 항목

 

유지비, 관리비

재산세

보험료

전기료, 수도료

 

영업경비 항목이 아닌 것은?

공실 및 불량부채충당금

부채서비스액(저당지불액, 원리금)

영업소득세

감가상각비

소유자 급여

개인적 업무비

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영업소득세 계산하는 2가지 방법

 

순대이감. 세대원 감

 

순영업소득

+대체충당금

-이자 지불액

-감가상각분

=과세대상소득

×영업소득세율

=영업소득세

 

이자 지불액, 감가상각분은 영업소득세 산정 시 공제의 대상이 되므로, 절세효과가 발생한다.

 

 

세전현금수지

+대체충당금

-원금 상환분

-감가상각분

=과세대상소득

×영업소득세율

=영업소득세

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매도가격

-매도비용

=순매도액

-미상환저당잔금

=세전 지분복귀액

-자본 이득세

=세후 지분복귀액