부동산 관리론 정리

부동산 관리론 정리

 

부동산 관리에는 부동산 처분의 개념은 제외된다. 

부동산 관리는 법률, 경제, 기술 등을 포함하는 복합 개념이다. 

부동산 관리가 필요한 원인 :  도시화, 건축기술의 발달, 부재소유자의 증가, 부동산 간접 투자의 활성화 등은 전문적인 부동산 관리의 필요성을 증가시켰다. 

 

 

 

부동산 관리의 3가지 영역

자산 관리 영역	부동산 관리 영역 (건물 및 임대차 관리 영역)	시설 관리 영역
부동산의 가치를 증진 시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는  적극적인 관리이다.
투자리스크 관리 투자 위험 관리	임차인 유치 및 유지	에너지 관리
부동산 매입, 매각 관리	수익 목표의 수립	방범, 방재 등 보안 관리
프로젝트 파이낸싱	자본적 및 수익적 지출 계획의 수립	건물 청소 관리
재투자 결정, 재개발 결정	연간 예산 수립	설비 운전 및 보수
포트폴리오 관리 및 분석	비용 통제

부동산 관리의 영역에서 제일 중요한 것은 자산 관리 영역이다.

 

 

 

부동산의 관리의 내용 3가지(법, 경, 기)

	법적 관리 (보존 관리)	경제적 관리 (경영 관리)	기술적 관리 (유지 관리, 협의의 관리)
	부동산의 유용성을 보호하기 위해 법적인 절차와 처리로 법적인 보장을 확보하려는 것이다.	부동산에 발생하는 순수익이 합리적으로 산출되도록 노력하는 관리이다.	예방적 유지 활동이 중시된다. 대상 부동산의 물리적, 기능적 하자 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.
토지 관리	권리 조정 권리 분석 토지의 지목 변경		토지의 기술적 관리: 토지의 사방 공사, 배수로 설치, 경계 측량
건물 관리	계약 관리	인력 관리 회계 관리	건물의 기술적 관리: 설비 관리, 위생 관리, 보안 관리, 보전 관리

 

 

 

부동산 유지 활동

예방적 유지활동	대응적 유지활동
사전적 유지활동	사후적 유지활동
문제 발생 전 대처한다.	문제 발생 후 대처한다.
유지비용이 덜 든다.	유지비용이 더 든다.

예방적 유지활동은 대응적 유지활동보다 중시된다. 

 

 

 

관리 주체에 따른 부동산 관리 방식

	자가 관리 (직접 관리)	위탁 관리 (간접 관리)	혼합 관리 (부분 위탁 관리)
장점	기밀유지에 유리	효율적, 전문적인 관리로 불필요한 관리비가 감소할 수 있다. 관리비용 절감	자가 관리에서 위탁 관리로 이행하는 과도기에 적합한 관리 방식이다.
	보안관리에 유리	부동산 소유주가 자기 본업에 종사할 수 있다.	필요한 부분만 선별하여 위탁 가능 (법률적, 경제적 관리는 자가 관리하고 기술적 관리는 위탁 관리 가능)
	의사결정이 신속하다.	전문적인 관리로 인해 관리의 타성화(매너리즘화, 안일화)가 방지된다.	자가 관리의 장점과 위탁 관리의 장점이 모두 있다.
	업무처리가 신속하다.
	부동산 애호 정신이 강하다.
	관리수수료 절약 가능
단점	효율적, 전문적인 관리가 어려워서 불필요한 관리비가 증가할 수 있다.	기밀유지에 불리	관리 업무와 관련된 문제 발생했을 때 책임 소재의 불분명
	부동산 소유주가 자기 본업에 종사하기 어렵다.	보안관리에 불리	자가 관리 주체와 위탁 관리 주체 간의 원만한 관계 유지 곤란
	비전문적인 관리로 인해 관리의 타성화(매너리즘화)가 발생할 수 있다.	관리업체가 영리만 추구하면 관리 부실이 일어날 수 있다.	자가 관리 단점, 위탁 관리 단점이 모두 나온다.
		위탁관리이기 때문에 관리수수료가 발생한다.
		전문적인 관리 인력의 이동이 심하면, 관리의 효율성이 낮아진다.

 

 

 

부동산 관리자가 임차인 선정시 중요한 기준

주거용 부동산	상업용 부동산(매장용 부동산)	공업용 부동산
기존 임차인들과의 유대성	가능매상고	적합성

 

 

임대료 결정 방법

총임대차(조임대차)	순임대차	비율임대차
임차인은 총임대료를 지불하고 임대인은 부동산 운영에 수반되는 비용을 지불한다.	임차인은 순수한 임대료만 지불하고 그 외 운영 경비는 임대인과의 사전협의에 따라 지불하는 방법	임차인의 총수입(매상고) 중에서 일정 비율을  임대료로 지불하는 방법
부동산 운영에 수반되는 비용: 세금, 보험료, 유지관리비 등의 운영 경비		기본 임대료 + 매출 수익에 따른 추가 임대료
주거용 부동산	공업용 부동산	상업용 부동산

 

 

건물의 내용연수에 영향을 미치는 요인

물리적 내용연수	기능적 내용연수	경제적 내용연수
건물 이용으로 인한 마멸, 파손	건물과 부지와의 부적응	인근 지역의 변화
시간의 경과 등의 노후화	설계 불량	인근 환경과 건물의 부적합
	설비 불량	당해 지역 건축물의 시장성 감퇴
	건물 외관과 디자인 낙후

 

 

건물의 생애주기 단계(전신안노완)

전개발 단계	건물 건축하기 전 단계이다. 대지를 조성하거나 구입하는 단계이다.
신축 단계	건물의 물리적 유용성이 가장 높은 단계이다.
안정 단계	건물의 임대료 수익이 안정적으로 장기간에 걸쳐 발생하는 단계이다. 건물의 경제적 유용성이 가장 높은 단계이다. 건물의 수명 중 가장 긴 기간인 단계이다. 대수선은 안정 단계에서 하는 것이 효과적이다. 건물의 양호한 관리가 이루어진다면, 안정 단계의 국면이 연장될 수 있다.
노후 단계	건물의 물리적 상태가 악화되는 단계이다. 건물의 구조, 설비, 외관 등이 악화되는 단계이다. 노후 단계에서는 대수선보다 재건축을 고려하는 것이 일반적이다.
완전 폐물 단계	건물의 경제적, 물리적 유용성이 가장 낮은 단계이다.