공인중개사없이 모델하우스 분양권 전매하는 방법.

안녕하세요. 저는 공인중개사입니다. 모델하우스 일도 투잡으로 하고 있어요. 이번에 고객님들이 분양권 전매하신다고 하더라구요. 제가 담당자니까 같이 천안 서북구청가서 일처리 도와드렸습니다. 직거래 형태로 해서 제 도장은 들어가지 않았어요. 물론 복비도 따로 안 받고요. 어차피 모델하우스에서 수수료 나오니까 그걸로 하는거죠~ 오전중으로 일 처리가 가능하니 반차하시면 됩니다.
 
분양권 전매 흐름은 이렇습니다.
0. 중도금 대출을 받은 경우: 해당 은행에가서 매수인이 대출 받을 수 있는 지 먼저 확인하기. (분양권 전매 일처리 하는 당일날 하시면 안 됩니다. 미리 가서 알아보셔야함. 개인에 따라 대출 승계가 안 되는 경우가 있거든요. 다 알아본 후에 가능하다고 하면 분양권 전매 1번~4번 하시면 됩니다.)
1. 천안 서북구청가서 부동산거래신고필증 받기.
2. 중도금 대출을 받은 경우:  해당 은행에 가서 매수인 중도금 대출 승계하기.
3. 계약한 모델하우스 가서 분양권 전매하기. (당연히 미리 약속 잡으셔야합니다.)
4. 무피여도 관할 세무서가서 신고하기. (무피는 프리미엄이 없는 경우를 말 합니다. 없어도 당연히 양도소득세 신고하셔야해요.)
 
저 같은 경우는 고객님들이 은행에서 중도금 대출을 받으신 게 없어서 단순하게 1번, 3번, 4번으로 진행하였습니다. 서너시간이면 다 합니다. 오전이면 충분해요. 보통 중도금 대출 승계가 시간이 오래 걸립니다. 은행에서 기본 1시간 잡아먹기 때문이죠. 

---

분양권 전매) 천안 서북구청 가서 부동산거래계약 신고필증 받는 방법

 "아침 9시까지" 성거 서북구청 앞에서 만나기로 약속을 잡았습니다. 꼭 오전에 하십시오. 오전에 출근길로 차가 막히긴 하지만요 오후보다 낫습니다. 오후에 퇴근길 차 막히는 시간에 해 보세요. 서북구청 일처리만 보는데도 세시간 정도 걸립니다. 게다가 오전 9시에 하면 직원 분이 친절하게 다 알려줍니다. 기다리는 사람이 없거든요. 
 

 

 

 아침 출근길 러쉬는 삼성디스플레이 지나면 좀 나아집니다. 천안 서북구청은 "성거읍 봉주로 75"에 있습니다. 가운데 메인 건물로 들어가시면 됩니다. 정문 들어가셔서 바로 왼쪽에 "민원지적과"가 있습니다. 8번 창구입니다. 
 
 "아파트 분양권 부동산거래 실거래가 신고하러 서북구청갈 때 준비 서류"는 이렇습니다.
1. 신분증(주민등록증) 챙겨가세요. 본인인지 확인합니다.
2. "분양계약서" 가져가세요. 부동산거래계약신고서 쓸 때 필요합니다.
3. 매도인하고 매수인 "인감도장" 챙겨가세요.
 
 부동산거래계약신고 서류는 비치되어있습니다. 거기에 작성방법도 잘 써져 있습니다.

 

 부동산거래계약 신고서 작성하는 방법을 상세하게 설명하겠습니다. 우선, 개업공인중개사는 끼지 않습니다. 직거래로 매도인과 매수인이 작성합니다. 이 경우 공인중개사 칸은 빈칸으로 두시고 매도, 매수인인 칸에 인적사항 알아서 쓰시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 "거래대상"에 뭘 적어야하는 지 보세요. 분양권이라서 "토지 및 건축물"을 체크합니다. 분양권 "전매" 체크합니다. 그다음 "분양권"에 체크해야하는 데 제가 멍청하게 입주권에 체크했네요 수정바랍니다.  아직 완공안된 분양권이므로 "준공 전"에 체크합니다. 소재지는 "공급계약서에 적혀져 있는 주소" 쓰시면 됩니다. 

 

 직원분께 도와달라고 하면 어디 분양권이냐고 물어봅니다. 그러면  "토지면적"이 몇 제곱미터인지 알려주십니다. 토지거래지분은 빈칸으로 둡니다.

 "대지권 비율"은 아까 적은 "토지면적" 분의 "계약대상 면적에서의 토지 면적"을 적습니다. 분모는 알겠는데 분자에 적는 건 모르겠죠? 바로 밑에 글에서 해답이 있습니다. 

 ⑦계약대상 면적에서의 "토지와 "건축물 칸은 "공급계약서"에 적혀져 있습니다. 공급계약서 보시면, 토지면적은 "토지지분" 칸을 찾으시면 되고요. 건축물 면적은 "공급면적 중에서 주거전용 면적"을 찾으시면 되세요. 찾아서 적기만 하면 됩니다. 여기에 적은 토지지분을 아까 "대지권 비율" 부분에서 "분자"에 적으시면 되세요.

 

 제일 헷갈려 하시는 부분이 아래입니다!!

 ⑧물건별 거래가격은 분양가격, 발코니 확장 등 선택비용, 추가 지급액 등 3칸으로 나눠져 있는데요. 분양가에 발코니 확장비용은 따로니까 따로 적어주시면 됩니다. 예를 들어 분양가를 4억 5천이라고 할게요. 발코니 확장비용은 110만원이구요. 그러면 합계가 4억 5천 110만원입니다. 왜 합해보냐면 ⑨총 실제 거래가격 의 항목들의 합과 일치해야하기 때문입니다.

 

 ⑨총 실제 거래가격 (전체) 보시면요. 계약금 얼마, 중도금 얼마, 잔금 얼마 적혀져 있습니다. 계약금을 천만원 넣었다고 칠게요. 중도금은 없다고 하구요. 잔금은 4억 5천 110만원 - 계약금 천만원 = 4억 4천 110만원이 됩니다. 위에꺼랑 합이 일치해야한다는 점을 기억해주세요~~

 

 위 가격에 대한 것은 직원 분이 관여를 하실 수가 없다고 하셔요. 그래서 금액에 대한 조언을 주실 수가 없습니다. 암튼 대략적으로 위에 것 합계가 아래 합계랑 일치해야한다는 말씀해 주십니다. 

 

 

 부동산거래계약서 서류를 직원에게 제출하시면 직원분이 분양계약서와 신분증을 달라고 하십니다. 대조하시는 거죠. 위 작업이 완료되면 부동산거래계약 신고필증을 주십니다. 매도인, 매수인 각각 1부씩 주세요. 내용이 맞는 지 다시한 번 확인하시면 됩니다.

 이 부동산거래계약 신고필증을 가지고 분양권 계약한 모델하우스로 갑니다. 미리 준비해야하는 서류 있으면 이 때 미리 미리 떼시면 됩니다. 그리고 당연히 미리 사전 예약이 되신 상태여야 일처리가 후다닥 되겠죠? 담당자에게 미리 미리 분양권 전매 이야기를 하셔서 예약 잡고 모델하우스 내방하세요.

 

---

계약한 아파트 모델하우스 가서 분양권 전매하는 방법

서북구청 가서 일처리 하고 나서 아래 나열한 서류 챙겨서  모델하우스로 이동합니다. 근데 매도인은 절대로 대리인이 올 수 없어요. (매도인은 분양권을 양도하는 양도인을 말합니다.) 매수인의 경우는 달라요. 위임장있으면 대리인이 와도 가능하구요. 그래도 이왕이면 본인들이 오는게 제일로 좋습니다. 모델하우스에서 권리의무를 승계하는 계약을 체결하게 됩니다. 서류 준비하라는 거 잘 가져오시고 시키는대로 이름적고 주소 적고 하시면 됩니다. 팔이 아플 뿐이지 금방합니다.
 
분양권 전매 시 "매도인"이 모델하우스에 가져오셔야하는 서류입니다.
0. 모델하우스에서 쓴 분양계약서 원본
1. 분양권 매매계약서 (공인중개사 안 끼는 걸로 해서 분양권 매매계약서 서식 작성해서 쓰시면 됩니다. 모르겠으면 모델하우스에서 준비해달라고 하시면 되겠죠.)
2. 부동산 거래계약 신고필증 (아까 천안 서북구청 가서 만든 서류에요.)
3. 매도인은 인감증명서(부동산 매도용, 본인 발급용)서류 1통 준비합니다. + 인감도장 준비합니다.
4. 주민등록등본(본인 주민번호가 모두 표시되어야합니다.), 신분증(주민등록증).
 
 
참고로, 인지세 15만원은 계약할 때 냈지만 분양권 전매 시  한 번더 내셔야합니다. 
 
분양권 전매 시 "매수인"이 모델하우스에 가져오셔야하는 서류입니다.
1. 중도금 대출이 있는 경우: 은행에서 발급해준, 중도금대출 채무인수 동의신청서 (저희 고객님은 중도금 대출 승계가 없어서 패스.)
2. 인감증명서(분양권 전매용, 본인 발급용)서류 1통 준비합니다. + 인감도장 준비합니다.
3. 주민등록등본 (본인 주민번호가 모두 표시되어야합니다.) , 신분증(주민등록증).
 
매수인의 경우 대리인이 올 수 있으므로, 대리인은 아래 서류를 추가적으로 가지고 오세요.
1. 위임장
2. 대리인 신분증
다시 한 번 말하지만 매도인은 대리인이 대신 올 수 없습니다. 반드시 본인 방문 필수입니다.
 
 모델하우스마다 분양권 전매 시 필요한 서류를 담당자가 사진으로 보내줍니다. 잘 확인하세요.^^ 
 

---

분양권 전매의 마무리는 양도소득세 신고입니다.

모델하우스에서 분양권 전매를 끝내시면 관할 세무서에 가십시오. 양도소득세 신고는 매도일로부터 60일이내 입니다. 

준비해야 하는 서류는 아래와 같습니다.

1. 공급계약서 사본

2. 부동산거래계약 신고필증

3. 인감도장

 

오전중으로 빠릿빠릿하게 움직여서 양도소득세 신고까지 약 세시간 정도 걸린 듯 합니다. 이동시간 합쳐서요. 생각보다 여기저기 방문해서 서류 작성하는 게 여간 힘든 일이 아닙니다. 게다가 타지역 분이시라면 이동시간이 피로하시구요. 은행업무야 그렇다 치고 중개수수료 들이시면 이런 서류작업들, 머리아픈 거 등등 공인중개사가 알아서 해 주기 때문에 좀 더 수월하게 하실 수 있으세요. 공인중개사니까 이런 부분은 꼭 짚고 넘어가보는걸로~ ㅎ 암튼 부동산 전매 직거래 하시는 분들은 참고하셔서 잘 하시기 바랍니다. 저희 모델하우스에서는 담당자가 동행하도록 하고 있어서 고객분들이 좀 더 수월하지 않았나 싶네요.