반응형 공인중개사 부동산학개론147 부동산문제의 지표 10분위 분배율 빼고는 다 값이 높으면 안 좋은 것이다. 높은 값이면 안 좋음: 로렌츠 곡선, 지니계수, 슈바베지수, PIR지수, RIR지수 지니계수가 1이면 완전 불평등하다. 로렌츠곡선의 면적이 직각삼각형인 경우와 같다. PIR: 주택가격/연소득 RIR: 주택임대료/연소득 슈바베지수: 주거비/생계비 10분위 분배율은 0과 2 값을 가진다. 0≤10분위 분배율≤2 2면 완전 평등하다. 하위40% 누적소득/상위20% 누적소득=2 2021. 10. 20. 할인기법(순현가, 수익성지수, 내부수익률) 화폐의 시간 가치를 고려한 방법(할인기법, 취득, 운영, 처분의 모든 과정을 고려하여 계산한다.) 순현가법 수익성지수법 내부수익률법 현가 회수기간법 할인기법이 아닌 경우 회계적 수익률법(회계적 이익률법) 평균이익률법 단순 회수기간법 종합자본환원율 ↔ 순소득승수 지분배당률 ↔ 세전 현금수지 승수 정의 순현가법(NPV): 미래에 예상되는 현금수지를 요구수익률로 할인한 현재가치와, 자기자본(지분투자액)의 현재가치를 비교하는 방법이다. 순현가법: 장래 예상되는 현금 유입액과 현금 유출액의 현재가치를 차감한 금액이다. 순현가법: 초과이윤이 발생하는 가치나 액수를 추계하는 것이다. 수익성지수(PI): 투자로 인하여 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다. 내부수익률(IRR): 순현가를 0, 수익.. 2021. 10. 20. 부동산투자분석의 현금흐름 계산 단위당 예상 임대료 ×임대단위수 =가능총소득 -공실 및 불량부채충당금 +기타 소득 =유효총소득 -영업 경비 =순영업소득 -부채서비스액(원리금) =세전 현금흐름 -영업 소득세 =세후 현금흐름 영업경비 항목 유지비, 관리비 재산세 보험료 전기료, 수도료 영업경비 항목이 아닌 것은? 공실 및 불량부채충당금 부채서비스액(저당지불액, 원리금) 영업소득세 감가상각비 소유자 급여 개인적 업무비 영업소득세 계산하는 2가지 방법 순대이감. 세대원 감 순영업소득 +대체충당금 -이자 지불액 -감가상각분 =과세대상소득 ×영업소득세율 =영업소득세 이자 지불액, 감가상각분은 영업소득세 산정 시 공제의 대상이 되므로, 절세효과가 발생한다. 세전현금수지 +대체충당금 -원금 상환분 -감가상각분 =과세대상소득 ×영업소득세율 =영업소득세.. 2021. 10. 20. 연금의 내가계수, 현가계수 등 공식 미래! 현재! 일시불의 내가계수 일시불의 현가계수 연금의 내가계수 연금의 현가계수 감채기금계수 저당상수 색 같은 것끼리 역수 관계이다. r은 이자율. n은 몇 년. 일시불의 내가계수=(1+r)^n 일시불이 현가계수=1/(1+r)^n 연금의 내가계수=(1+r)^n-1/r 감채기금계수=r/(1+r)^n-1 연금의 현가계수=1-(1+r)^n/r 저당상수=r/1-(1+r)^n 2021. 10. 20. 이전 1 2 3 4 5 6 7 ··· 37 다음