비율분석법

비율분석법

비율분석법에는 대부비율, 부채감당률, 채무불이행률, 영업경비비율, 총부채상환비율이 있다. 

 

 

대부비율(LTV, 대출비율, 저당비율, 차입비율, 담보인정비율, 융자비율)

대부비율 = 부채 잔금액 / 부동산의 가치

부동산의 가치가 거품이 껴서 과대평가 되어있으면, 대부비율은 낮아져 왜곡된다. 

부동산의 가치가 떨어지면, 대부비율은 100%를 초과할 수도 있다. 

 

대부비율이 높아 질수록, 채무자의 채무불이행 위험이 높아 진다. 

대부비율이 높아 질수록, 부채비율은 더 크게 높아 진다. 

 

대부비율 + 자기자본비율 = 1

부채비율 = 타인자본 / 자기자본 = 부채 / 지분 = 부채 잔금 / 지분투자액 =대부비율 / 자기자본비율

대부비율이 50%	대부비율이 60%	대부비율이 80%
부채비율=50/50=1=100%	부채비율=60/40=1.5=150%	부채비율=80/20=400%

 

부채감당률(DCR, DSCR)

 순영업소득이 부채서비스액(원리금상환액)의 몇 배인 지 알려주는 비율이다. 부채서비스액을 순영업소득으로 얼마나 충당할 수 있는지 알려준다. 

부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액
순영업소득 / 부채서비스액>1	순영업소득 / 부채서비스액=1	순영업소득 / 부채서비스액<1
순영업소득 > 부채서비스액	순영업소득 = 부채서비스액	순영업소득 < 부채서비스액
순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 있다.	세전현금수지=순영업소득-부채서비스액 그래서 세전 현금수지 = 0	순영업소득이 부채서비스액을 감당하기 부족하다.

 

 

채무불이행률(손익분기율)

채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득

채무불이행률과 부채감당률은 반비례관계에 있다. 

 

영업경비비율

영업경비비율 = 영업경비 / 유효총소득

 

 

총부채상환비율(DTI)

총부채상환비율 = (당해 대출 원리금상환액 + 기타 부채 연간이자) / 연소득

 

 

비율분석법의 한계

같은 투자안이라도, 사용 지표에 따라 투자 결정이 다르게 나타날 수 있다. 

사용 지표에 따라 결과가 달라지므로, 서로 다른 지표끼리 비교하기 곤란하다. 

요소들의 추계 산정의 오류가 일어나면, 비율 자체의 왜곡 가능성이 있다.