유동적 무효(토지거래허가구역 내 허가를 받기 전 상태)

유동적 무효(허가 받기 전 상태)

 

 

토지거래허가구역 내에서 갑과 을은 토지 매매계약을 체결 하였다. 중요 포인트는 토지거래 허가를 받기 전에는 유동적 무효 상태이다. 

허가를 받기 전: 계약 무효

허가를 받은 후: 계약 유효

 

 

유동적 무효일 때 계약해제, 손배청구 가능할까?

무효 상태에서는 갑과 을 사이에 채권, 채무가 없는 상태이다.

을은 갑에게 토지인도청구, 소유권이전등기청구 할 수 없다.

갑과 을은 서로 채무불이행을 원인으로 계약해제할 수 없다.

갑과 을은 서로 채무불이행을 원인으로 손해배상 청구를 할 수 없다. 

유동적 무효 상태에서 협력의무불이행을 원인으로 손해배상 청구 할 수 있다. 

협력의무불이행으로 계약해제는 할 수 없다. (협력의무는 부수적 의무이기 때문.)

 

갑은 중도금을 받기 전이라면, 을에게 계약금 배액 상환해서 계약해제 가능하다. 

을은 계약금 포기에 의한 해제가 가능하다. 

중도금 받기 전이면 갑은 허가를 받은 후에도, 을에게 계약금 배액 상환해서 계약해제 가능하다. 

 

 

허가를 받기 전(유동적 무효)에 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 반환청구할 수 있을까?

유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 반환 청구 할 수 없다. 계약금은 확정적 무효가 되었을 때 갑에게 부당이득으로 반환청구할 수 있다. 

유동적 무효 상태에서도 사기를 원인으로 취소할 수 있다.(확정적 무효가 됨. 계약금 반환 청구 가능)

 

 

허가절차의 협력의무 이행 청구

매수인의 대금지급 의무와 매도인의 협력의무 상호간에는 동시이행관계가 아니다. 상호 견련성이 없다. 

갑은 을이 중도금 미지급을 이유로 을의 허가절차의 협력의무 이행 청구를 거절할 수 없고, 을은 갑에게 매매대금의 제공없이도, 갑에게 협력의무 이행을 청구 할 수 있다. 

 

 

토지처분금지가처분 신청

소유권이전등기청구권을 피보전권리로 토지처분금지가처분 신청은 할 수 없다.

협력의무이행청구권을 피보전권리로 토지처분금지가처분 신청은 할 수 있다. 

 

 

유동적 무효가 확정적 무효로 바뀌는 경우의 예시

갑과 을 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 의사표시를 명백히 한 경우, 매매계약은 확정적 무효이다. 

을이 허가요건을 갖춘 사람의 명의를 도용하여 매수인으로 기재한 경우, 매매계약은 확정적 무효이다. 

관할관청의 불허가 처분이 있는 경우, 매매계약은 확정적 무효이다. 

허가 전에 정지조건이 불성취로 확정된 경우, 매매계약은 확정적 무효이다. 

(농지전용을 정지조건으로 매매계약 했는데, 그 토지가 절대농지로 묶여서 정지조건이 허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정된 경우)

 

매매계약이 확정적 무효로 됨에 귀책사유가 있는 자가 스스로 그 계약의 무효를 주장하는 것은, 허용된다.