토지의 자연적 특성

토지의 자연적 특성

 

=토지의 물리적 특성

선천적, 원천적, 본질적, 근본적, 불변적

부동성(지리적 위치의 고정성)

부증성(비생산성)

영속성

개별성

인접성

 

토지의 부동성

개별 분석과 지역 분석의 근거가 되는 것은

부동성

인접성

토지의 부동성은 부동산 활동, 부동산 현상을 국지화 시킨다. 

토지의 부동성은 외부효과(부의 외부효과, 정의 외부효과)가 발생한다. (토지의 인접성도 외부효과가 발생한다.)

외부효과가 발생하는 것은

부동성

인접성

부동산 시장을 추상적 시장으로 만든다.

부동산 시장을 지역적으로 세분된 하위시장으로 만든다. (지역별 부분 시장화)

부동산과 동산을 구별하는 근거가 된다. 부동산의 공시 방법은 등기이고, 동산의 공시 방법은 점유이다. 

 

 

토지의 부증성

토지의 물리적 공급은 불가능하다.	토지의 용도 전환을 통한 경제적(용도적) 공급은 가능하다.
	공유 수면의 매립, 산지 개간을 통해서 농지나 택지를 늘리는 것

토지의 부증성은 최유효이용의 근거가 된다. (토지의 인문적 특성에서 용도다양성도 최유효이용의 근거가 된다.)

최유효이용의 근거가 되는 것은

부증성

용도의 다양성

토지의 부증성은 공간 수요의 입지 경쟁을 유발 시킨다. 지가 상승 문제를 발생시킨다.

토지의 물리적 공급곡선을 수직으로 만들게 한다. (수직은 완전 비탄력적이다.)

토지의 집약적 이용을 촉진시킨다. 

토지의 부증성은 토지공개념 도입의 원인이 된다.

토지는 유한하기 때문에, 독점소유욕을 발생시킨다. 

 

 

 

토지의 영속성

토지의 영속성으로 인해 물리적 감가는 발생하지 않는다.

그래서 물리적 감가 상각을 적용할 수 없다.

물리적 상각률은 0이다.

단, 경제적 감가는 발생 할 수 있다.

토지는 사용을 해도 소모되거나 마멸되지 않고, 시간이 지나도 소모되거나 마멸되지 않는다. 가치보존력이 우수하다.

그래서 소모를 전제로 하는 재생산이론을 적용할 수 없다. 

토지로부터 수익은 영속적이기 때문에, 수익환원방법에서 직접법의 근거가 된다. (토지 가치 산정 방법인 직접환원법)

토지의 영속성은 소유 이익과 사용 이익의 분리 및 임대차 시장 발달의 근거가 된다.

토지의 영속성은 부동산 활동의 장기적 배려를 요구한다. 

 

토지의 개별성

토지의 개별성은 부동산 간의 비교를 어렵게 한다. 물리적 대체를 불가능하게 한다. 

토지의 개별성은 법적으로 대체 가능성을 없게 만든다. 

용도 면에서, 대체 가능성의 근거가 된다.

토지의 개별성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는, 직접 환원법의 적용이 가능하다.

개별성은 토지 뿐만 아니라, 건물이나 기타 개량물에도, 적용 될 수 있다. 

개별 이익의 사회적 환수의 논리적 근거가 된다. 

개별성은 부동산 가치 추계를 어렵게 한다. 부동산의 비교가 어렵다.

 

 

토지의 인접성

토지의 인접성은 개발 이익의 사회 환수 논리의 근거가 된다.

부동성과 인접성은 외부효과를 발생시키는 근거가 된다.  

외부효과가 발생하는 것은

부동성

인접성

개별 분석과 지역 분석의 근거가 되는 것은

부동성

인접성

토지의 인접성으로 인해 용도 면에서 대체 가능성이 존재한다.