이중매매

이중매매

2매수인	매도인	매수인
	1 매매계약
2 매매계약

 

매도인이 매수인에게 계약금은 받고, 중도금을 받기 전이면, 계약금 배액 상환 후 매매 계약을 적법 해제 할 수 있다. 

계약금 받음 중도금 받기 전	계약금 받음 중도금 받음
이중매매는 문제가 안 된다. 계약금 배액 상환으로 1 매매를 적법 해제할 수 있기 때문이다.	중도금까지 받았으면 이중매매가 문제가 된다.

 

2중매매의 원칙

2매수인이 선의이던 악의이던 불문하고 유효다. 2매수인이 2중매매임을 알고(악의) 매매해도 유효이다. 2매수인이 먼저 매도인에게 소유권 이전 등기를 받으면 2매수인이 유효하게 소유권을 취득한다. 

 

매도인은 1매수인에게 소유권을 이전해 줄 수 없게 되어 이행 불능이 된다. 1매수인은 매도인에게 매매 계약을 최고 없이 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 

손해 배상의 시가	불능 당시의 시가 =매도인이 2매수인에게 소유권 이전 등기 경료한 시점
손해 배상 채권의 소멸 시효 기산점	매도인이 2매수인에게 소유권 이전 등기 경료한 시점부터

 

 

2중매매의 예외

2매수인이 매도인의 배임 행위에 적극 가담해야 103조 위반으로 무효이다. 

1매수인과 매매 계약을 체결한 사실을 알면서도, 매도인에게 매도를 요청, 권유, 기망하는 정도에 이르러야 한다. 

 

대리행위일 경우 2중매매

본인은 선의이고, 대리인이 적극 가담한 경우는 2중매매는 103조 위반으로 무효다. 본인은 선의라도 소유권 취득 불가.

 

 

103조 위반으로 2중매매의 무효의 결과(절대적 무효)

매도인	2매수인
2매수인에게 부당 이득 반환 청구 불가. 소유권에 기한 반환 청구 불가.	불법 원인 급여에 해당.

 

매도인	1매수인	2매수인
매도인에게 소유권 이전 등기 청구권(채권)을 가진다.
매도인에게 계약 해제 + 손해배상청구 가능.
	2매수인에게 직접 불법행위로 인한 손해 배상 청구 가능.
	2매수인에게 직접 소유권 이전 등기 말소 청구 불가.
	매도인을 대위하여, 2매수인에게 소유권 이전 등기 말소 청구 가능.
	소유권 이전 등기 청구권을 보전하기 위해 2 매수인에게 채권자 취소권을 행사 할 수 없다.

 

2매수인으로부터 전득한 전득자가 선의여도, 2중매매가 절대적 무효이기 때문에, 전득자는 소유권을 취득할 수 없다. 전득자는 2매수인에게 담보책임을 물을 수 있다.