토지의 자연적 특성 정리

토지의 자연적 특성

선천적(후천적×)
고정적(유동적×)
불변적(가변적×)
본질적(파생적×)

부부영개인
부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성

토지는 고정, 늘어나지 않음, 영원하다, 다 다르다, 가까운 토지와 협동적 이용 요구됨

1️⃣토지의 부동성
부동성은 부동산시장이 국지적 시장화되는 이유이다. (지역 시장화)

부동산활동이 국지화된다.

임장활동, 정보활동이 요구된다.
지역 분석이 필요한 근거이다.

동산과 부동산을 구별하는 물리적 기준이 된다.

부동성은 정의 외부효과, 부의 외부효과를 발생시킨다.

2️⃣토지의 부증성💜
토지는 자연물로, 인간의 노력으로(인위적으로) 물리적 양을 늘릴 수 없다.

각종 부동산 문제 발생의 근원이다. (지가고, 투기, 독점)
집약적 토지이용을 하게 한다.

물리적 토지 공급 곡선이 완전비탄력적이다. 수직선이다.
(용도적 토지 공급은 가능하다.)

생산비 투입해도 양을 늘릴 수 없다. 생산비 법칙 적용 불가하므로, 원가 방식이 적용되지 않는다.

부증성때문에 공간 수요의 입지 경쟁이 발생한다.

지대, 지가를 발생시킨다.

부증성은 최유효이용의 근거가 된다. (최유효이용의 성립근거는 용도의 다양성이다.)

3️⃣토지의 영속성
토지는 파괴×, 소멸×, 소모×, 훼손×

영속성으로 인해 소유이익과 사용이익이 분리된다. 그래서 임대차 시장의 발달 근거이다.

토지의 영속성으로 인해, 감가상각이 적용되지 않아서, 감가상각이론을 적용할 수 없다.

재생산이론을 적용할 수 없다.
재생산비 법칙 적용 불가하므로, 원가 방식이 적용되지 않는다.

물리적 감가는 불가능하나 경제적 감가는 가능하다.

영속성으로 인해 토지 수익은 영원하므로, 토지 가치 산정시, 직접환원법 적용이 가능하다. (직접환원법은 미래의 수익을 가정하고, 가치를 평가하는 방법이다.)

영속성은 가격원칙 중 예측의 원칙의 성립 근거이다.


4️⃣토지의 개별성
개별성 때문에 모든 토지에 적용될 수 있는 이론, 원리 발견이 곤란하다.
일물일가 법칙이 성립하지 않는다.

토지의 물리적 대체는 불가능하지만, (용도의 다양성으로 인해) 용도적 대체는 가능하다.

토지의 개별성으로 인해 표준지 선정이 곤란하다.

개별성으로 인해, 토지는 이질적 재화라서, 다른 부동산과 비교를 어렵게 한다. 대체관계가 성립하기 어렵다.

5️⃣토지의 인접성

인접성은 정의 외부효과, 부의 외부효과를 발생시킨다.

정의 외부효과 발생 시, 개발 이익 환수 주장의 근거가 된다.

부의 외부효과 발생 시,  지역, 지구제 시행 주장의 근거가 된다.

인접성은 인접지와 협동적 이용이 요구되는 근거이다.