부동산투자회사(REITs,리츠)

 

 

부동산투자회사(REITs, 리츠)

주식을 발행해서, 불특정 다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여, 부동산 등에 투자를 해서 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자상품이다. 

 

 

부동산투자회사에 투자 특징

투자자는 부동산투자회사에서 발행한 주식을 취득함으로써, 부동산에 직접 투자해서 발생하는 제반 문제와 위험을 회피할 수 있다. 

투자자는 배당이익과 주식매매차익을 얻을 수 있다. 하지만, 주식투자와 같은 개념이기 때문에 투자자는 투자 원금의 손실가능성을 부담한다. 

주식과 같아서 환금성이 높은 것이 특징이다. 

부동산 직접투자보다 경기침체시 투자원금의 회수가 상대적으로 쉽다. 

 

자기관리 부동산투자회사	위탁관리 부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사
실체형 회사	명목형 회사 서류상 회사
상근의 임직원 둘 수 있다.	상근의 임직원 둘 수 없다.
직원 고용 가능	직원 고용 불가능
본점 외 지점 설치 가능	본점 외 지점 설치 불가능
직접 투자자산의 운영 및 관리업무를 한다.	투자자산의 운영 및 관리업무를  자산관리회사에 위탁한다.

 

 

 

부동산투자회사법

부동산투자회사는 [부동산투자회사법]에서 특별히 정한 경우를 제외하고는, [상법]의 적용을 받는다. 

부동산투자회사는 발기설립의 형태로 설립해야 한다. 현물출자에 의한 설립은 불가능하다. 

부동산투자회사는 주식회사로 하며, 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 써야 한다.

 

	자기관리 부동산투자회사	위탁관리 부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사	자산관리회사
설립자본금	5억원 이상	3억원 이상	70억원 이상
영업인가를 받거나 등록을 한 후 6개월이 지난 부동산투자회사의 최저자본금 규모	70억원 이상	50억원 이상
영업인가를 받거나 등록을 한 후 6개월이 지난 부동산투자회사의 자산운용전문인력	5명 이상 확보해야 한다.
자산 운용 전문 인력	감정평가사, 공인중개사로 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람		5인 이상
법인세 감면 혜택	없음	있음

 

주식소유한도 규정

자기관리 부동산투자회사, 위탁관리 부동산투자회사의 주주 1인과 그 특별관계자는, 최저자본금 준비기간이 끝난 후에는, 부동산투자회사가 발행한 주식 총수의 50%를 초과하여 주식을 소유하지 못한다. (기업구조조정 부동산투자회사는  주식소유 한도 규정이 적용되지 않는다.)

 

부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과해서 취득해서는 안 된다.

 

총자산 구성

부동산투자회사는 최저자본금 준비기간이 끝난 후에는, 매 분기 말 현재 총자산의 80% 이상을, 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성해야 하며, 이 경우 총자산의 70%이상은 부동산이어야 한다.

총자산의 80% 이상	부동산, 부동산 관련 증권, 현금
총자산의 70%이상	부동산

 

설립보고서 제출

자기관리 부동산투자회사는 설립등기일로부터 10일 이내에, 대통령령으로 정하는 바에 따라, 설립보고서를 작성하여, 국토교통부장관에게 제출해야 한다. 

자기관리 부동산투자회사는 설립보고서를 제출한 날부터 3개월 후, 설립 이후의 회사 현황에 관한 보고서를 작성해서 국토교통부장관에게 제출해야 한다.

 

인가 신청

자기관리 부동산투자회사는 설립등기일로부터 6개월 이내에, 국토교통부장관에게 인가를 신청해야 한다. 

 

증권시장에 주식 상장

부동산투자회사는 [자본시장과 금융투자업에 관한 법률]에 따른 상장규정의 상장 요건을 갖추게 된 때에는, 지체없이 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 해야 한다. 

국토교통부장관은 부동산투자회사가, 정당한 사유 없이, 증권시장에 상장을 이행하지 아니하는 경우에는, 기간을 정하여 상장을 명할 수 있으며, 상장을 명하려면 미리 금융위원회의 의견을 들어야 한다.

 

현물출자 신주발행

부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하고, + 최저자본금 이상을 갖추기 전에는, 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하고, 최저자본금 이상을 갖춘 후에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 있다. 현물은 부동산에 한정되지 않는다.

현물출자를 하는 재산의 종류

부동산

지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

신탁이 종료된 때에, 신탁 재산 전부가, 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권

부동산 소유권의 이전등기청구권

대토보상권

 

일반청약에 제공

영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 30% 이상을 일반청약에 제공해야 한다. 

영업인가를 받거나 등록을 하기 전 까지는, 발행하는 주식을 일반의 청약에 제공할 수 없다. 

 

차입 및 사채발행

부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 있다. 자금차입 및 사채의 발행은, 원칙적으로 자기자본의 2배 이내이지만, 주주총회의 특별결의에 따라, 10배까지 가능하다. 

부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자, 운용하기 위해 또는 기존 차입금 및 발행 사채를 상환하기 위해 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

 

처분금지

부동산투자회사는 부동산을 취득한 후, 5년의 범위에서, 대통령령으로 정하는 기간 이내에는, 부동산의 처분이 금지된다.

 

배당

부동산투자회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을, 주주에게 배당해야 한다. 이 경우 이익준비금은 적립하지 아니한다. 

 

합병

부동산투자회사는 다른 회사와 합병할 수 없다.

 

이익 초과 배당

기업구조조정, 위탁관리 부동산투자가 이익을 배당할 때는, 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도 감가상각비의 범위에서 대통령령으로 정한다.

 

부동산투자 자문회사

부동산투자자문회사는 자산의 투자, 운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 행하며, 국토교통부장관에게 등록해야 한다.

부동산투자자문회사의 자본금은 5억원 이상으로서, 대통령령으로 정한 금액 이상이어야 한다. 대통령령으로 정한 금액은 10억원이다.