환원이율 5가지 방법

환원이율 구하는 방법

 

환원이율=자본환원율=종합환원율 =자본수익률+자본회수율

환원이율=순수익/총투자액

시,조,투,엘,부

시장추출법(매매사례비교법), 조성법(요소구성방식), 투자결합법(물리적, 금융적), 엘우드법, 부채감당법

 

시장추출법(매매사례비교법)

대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터, 

직접 자본환원율을 구한다.

 

조성법(요소구성방식)

대상부동산에 관한 위험을, 여러가지 구성요소로 분해하고, 

개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해서 자본환원율을 구한다. 

 

투자결합법

물리적 투자결합법

토지와 건물의 수익 창출 능력은 다르다. 분리될 수 있다. 이 가정에 근거한다. 

소득을 창출하는 부동산의 능력이, 토지와 건물이 서로 다르다. 분리될 수 있다. 이 가정에 근거한다. 

종합환원율=토지가격 비율×토지환원율 + 건물가격 비율×건물환원율

금융적 투자결합법

저당투자자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률이 서로 다르다. 

종합환원율=지분비율×지분환원율 + 저당비율×저당환원율
종합환원율=지분비율×지분배당률 + 저당비율×저당상수

 

엘우드법

보유기간 동안에 예상되는 현금수입, 보유기간 동안의 지분형성분, 보유기간 동안의 가치증감분(가치상승분, 가치하락분)을 토대로 자본환원율을 구한다. 

지분투자자의 입장에 치우쳐 있다.

 

부채감당법

부채감당률로 자본환원율을 구한다. 저당투자자(대출자)의 입장에 치우쳐 있다. 

자본환원율=부채감당률×저당비율(대부비율, 융자비율)×저당상수