원가법(재조달원가, 감가수정)

원가법

 

대상물건의 가액을 구하는 방법이다. (적산법은 대상물건의 임료를 구하는 방법이다.)

적산가격(적산가액, 복성가격)=재조달원가-감가수정액(감가누계액)

 

장점

재생산이 가능한 상각자산에 많이 이용된다.

비상각자산인 토지라도 조성지, 매립지는 적용된다.

 

단점

재생산이 불가능한 토지는 적용이 어렵다. (비상각자산=토지)

 

재조달원가

기준시점에서 대상부동산의 신축에 소요되는 적정원가의 총액이다. (기준시점 대신 현재시점, 준공당시, 신축시점 다 안 됨.)

기준시점 현재 신축시 적정원가 총액이다.

 

재조달원가를 산정하는 방법에는 복제원가, 대체원가가 있다.

1. 복제원가는 물리적으로 동일한 건축물을 신축하는데 드는 비용이다. 신축부동산에 적용 시 유용하다.

2. 대체원가는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 드는 비용이다. 대체원가는 동일한 기능을 가진 건축물을 신축하는데 드는 비용이다. 기능이 같은 건물이기 때문에  대체원가의 경우 기능적 감가수정은 필요하지 않다.

대체원가라도 물리적 감가, 경제적 감가는 해야한다. 

중고부동산에 적용 시 유용하다. 

 

재조달원가=표준적 건설비(직접공사비+간접공사비+수급인의 적정이윤)+통상적 부대비용
계산문제에서 재조달원가=준공당시 공사비 × 시점수정(기준시점 건축비 지수/준공당시 건축비 지수)

재조달원가는 도급건설방식으로 산정한다. 자가건설이라도 재조달원가는 도급방식이 기준이다. 수급인의 적정이윤을 넣어서 재조달원가를 구해야하기 때문이다. 

 

재조달원가를 구하는 방법

건물비용은 단위비교법을 이용하여, 평방미터 당 비용을 구할 수 있다.

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감가수정

대상부동산의 재조달원가에서 감가수정액을 공제하여, 기준시점 현재 대상부동산 가격을 적정화 하는 작업.

감가수정에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가가 있다.

재조달원가에서 감가수정액을 뺀다. 

 

감가요인 3가지

물리적감가요인(내부적요인): 재해로 인한 손상, 사용에 의한 마모, 파손, 시간의 경과로 인한 노후화

기능적감가요인(내부적요인): 건물과 부지의 부적합, 설계의 불량, 설비의 불량, 설비의 부족, 형식의 구식화

경제적감가요인(외부적요인): 대상부동산 자체와는 관계없이 외부 환경에 의해 발생하는 가치손실이다. 인근지역의 쇠퇴, 주위환경과의 부적합, 시장성 감퇴

 

 

감가수정방법

감가수정하는 방법에는 경제적 내용연수법(정액법, 정률법, 상환기금법), 관찰감가법, 분해법 등이 있다. 내용연수에 의한 감가수정은 이론적 감가액을 구하는 방법이다. 실제의 감가와 일치하지 않을 수 있다. 

 

정액법에 의한 연간 감가액은 일정하다. 계산이 간단하다. 그러나 실제 감가와 일치하지 않는다. 건물과 구축물 평가에 주로 쓰인다.

매년감가액 계산=(재조달원가-잔존가격)/경제적 내용연수
1년에 감가수정액이 얼마인지 알 수 있다.

 

정률법에 의한 연간 감가액은 체감한다.

매년감가액=전년 말 잔가 × 정률

상환기금법(감채기금법): 감가액에 대한 복리의 이자발생을 전제로 감가수정한다. 건물의 내용연수가 만료될 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.

 

관찰감가법: 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 구한다. 주관적이다. 

분해법: 감가요인을 물리적감가요인, 기능적감가요인, 경제적감가요인으로 나누고 이것을 다시 치유가능한 감가, 치유 불가능한 감가로 구분해서 감가누계액을 구한다.

 

감가수정과 감가상각

감가상각은 취득원가(취득가격)에 대한 비용배분의 개념이다. 감가상각은 회계에 쓰인다.

감가수정은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정한다.

감가수정에서는 관찰감가가 인정된다. 감가상각에서는 관찰감가가 인정되지 않는다.