거래사례비교법

거래사례비교법

 

장점

실증적(현실적)이며 설득력이 풍부하다.

매매가 자주 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다. 

 

단점

부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우, 거래사례의 신뢰성이 떨어진다. 

 

비준가격=사례가격×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적요인비교

 

거래사례는 대상부동산과 동일성, 유사성이 있어야 한다. 

거래사례는 대상부동산과 개별요인의 비교가 가능해야 한다. 

거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다. .

 

사정보정

사례자료는 사정을 보정할 수 있어야 한다.

이왕이면 사정 보정을 안 해도 되는 사례가 좋다. 

사정보정치=대상부동산/거래사례

 

시점수정

시점수정은 거래사례 자료의 거래시점 가격을 기준시점 가격으로 정상화하는 작업이다. 

거례 사례 자료의 거래 시점 가격이 불분명한 경우, 이 사례자료는 선택될 수 없다. 

사례자료는 기준시점에 가까울수록 좋다. (기준시점과 시간적으로 유사할 수록 좋다.)

시점수정치(지수법 적용시)=대상부동산의 기준시점 가격/거래사례의 기준시점 가격

 

지역요인

사례자료는 지역적 위치가 유사 또는 동일해야한다. 

사례자료는 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역에 존재하는 부동산이어야한다. 

사례자료가 인근지역에 소재하는 경우, 지역요인을 비교할 필요가 없다. 

사례자료가 동일수급권 내 유사지역에 존재하는 경우, 지역요인을 비교해야 한다. 

지역요인비교치=대상부동산/거래사례

(기타조건×환경조건×가로조건×접근조건×행정적조건 등)

 

개별요인

사례자료는 대상부동산과 개별적 요인을 비교할 수 있는 사례여야 한다.

개별요인비교치=대상부동산/거래사례

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공시지가기준법

대상토지의 가격=표준지공시지가×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×그 밖의 요인보정

 

사정보정을 하지 않는다는 점이 중요하다. 이미 사정보정이 된 것이 표준지공시지가이기 때문이다. 

 

공시지가기준법으로 토지를 감정평가하는 경우 필요항목 순서: 

비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 그 밖의 요인 보정