환원이율 구하는 방법

환원이율

 

 

환원이율=자본환원율 

환원이율=순수익/부동산가격=순영업소득/부동산가격
=자본수익률+자본회수율

 

 

환원이율 구하는 방법 5가지

시장추출법, 조성법(요소구성법), 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법

 

암기를 어떻게 해야하나.

엘우드는 시장에서 추출한 투자결합으로 부채감당을 덜 조성(요소구성)하고자 하였다. 

 

1. 엘우드법: 환원이율을 구하는데 3가지 요소가 있다.

세전현금수지, 지분형성분, 부동산가치증감분 등을 고려하여 환원이율을 구한다.

매 기간 동안의 현금수지, 보유기간 동안의 지분형성분, 기간 말 부동산의 가치상승 또는 하락분을 고려하여 환원이율을 구한다. 

 

2. 시장추출법: 대상부동산과 유사한 매매사례로부터 환원이율을 구한다.

시장추출법의 환원이율=사례순수익/사례거래가격

 

3. 투자결합법: 물리적 투자결합법과 금융적 투자결합법이 있다. 

물리적 투자결합법은 소득을 창출하는 토지와 건물의 능력이 서로 다르고, 분리될 수 있다고 본다.

물리적 투자결합법에서 종합환원율=(토지가격비율×토지환원율)+(건물가격비율×건물환원율)
=(토지가격비율×자본수익률)+{건물가격비율×(자본수익률+자본회수율)}

토지환원율=자본수익률
건물환원율=자본수익률+자본회수율

금융적 투자결합법은 지분투자자의 요구수익률과 저당투자자의 요구수익률이 다르다고 본다.

금융적 투자결합법에서 종합환원율=(지분비율×지분환원율)+(저당비율×저당환원율)
(저당비율=대부비율)
지분환원율=지분배당률
저당환원율=저당상수

 

4. 부채감당률법

부채감당법에 의한 환원이율= 부채감당률×저당비율×저당상수
(저당비율=대부비율≠부채비율)
부채감당률=순영업소득/부채서비스액

 

5. 조성법(요소구성법)

대상부동산에 관한 위험을 여러가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해서 환원율을 구한다.

조성법 환원이율= 순수이율(무위험률)±위험률 
(±가감한다는 뜻)