감정평가 3방식

 

감정평가 3방식

 

가격의 3면성에는 수익성, 시장성, 비용성이 있다. 

감정평가 3방식은 수익성, 시장성, 비용성에 기초하고 있다. 

 

수익성: 수익방식

시장성: 비교방식

비용성: 원가방식

 

	대상물건의 가격을 구하는 방법	대상물건의 임료를 구하는 방법
수익방식	수익환원법 수익가격=순수익/환원이율 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인한다.	수익분석법 수익임료= 일반 기업경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 필요제경비를 더한다.
비교방식	거래사례비교법 비준가격=사례가격×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적요인비교 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교 등을 한다.	임대사례비교법 비준임료=사례임료×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적요인비교 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교 등을 한다.
원가방식	원가법 적산가격(복성가격)=재조달원가-감가수정액 대상물건의 가격은 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 해서 구한다.	적산법 적산임료=(가격×기대이율)+필요제경비 대상물건의 임료는 대상물건의 가격에 기대이율을 곱해서 (기대수익) 필요제경비를 더한다.

 

 

시산가액: 감정평가액을 결정하기 전의 수익가격, 비준가격, 적산가격을 말한다. 

시산임료: 감정평가액을 결정하기 전의 수익임료, 비준임료, 적산임료를 말한다. 

 

시산가액의 조정: 3방식을 적용하여 구한 시산가액을 상호 관련시켜 재검토 해서, 시산가액 상호 간의 격차를 축소시켜 감정평가액을 결정한다.

평가시 사용된 자료의 양, 정확성, 적절성 등을 고려해서 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정한다. 

산술평균하는 것이 아니라 가중평균한다.

가중평균=(수익가격×수익방식 % 가중치)+(비준가격×비교방식% 가중치)+(적산가격×원가방식% 가중치)