부동산 개발 방식

부동산 개발 방식

 

 

1. 자체개발사업(자력개발방식)

토지소유자가 개발과 관련된 위험을 모두 부담한다.

개발사업의 이익은 토지소유자에게 모두 귀속된다.

주도적인 사업 추진이 가능하다.

 

2. 신차지방식

토지소유자는 토지지상권을 설정해서 제3자에게 토지를 임대해주고, 제3자가 그 토지 위에 건물을 건축하여 분양 또는 임대를 한다.

계약기간 동안 제3자는 고액의 지대를 지불한다. 

계약기간 종료 후 토지는 무상 반환하지만 건물은 시가로 양도된다.

 

3. 토지신탁방식

신탁회사에 형식상 소유권이 이전한다.

신탁회사는 신탁수익증권을 발행하고 수익증권의 소유자에게 수익을 배당한다.

신탁회사는 금융기관으로부터 자금을 차입한다. (신탁회사가 개발 자금을 조달한다.)

신탁기간 종료 후, 신탁회사는 토지소유자에게 토지와 건물을 반환한다.

신탁회사가 토지 소유권을 이전받아 토지를 개발한 후, 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려준다. 

 

4. 사업수탁방식(사업위탁방식)

토지소유자에게 토지 소유권은 그대로 있다.

토지소유자는 개발업자에게 개발 사업을 위탁하고 그에 따른 대가로 수수료를 준다. 

개발 자금은 토지소유자가 조달한다.

사업은 토지소유자 명의로 이루어진다.

 

	토지	자금 조달	사업시행의 주체 시공
토지신탁방식	토지소유자	신탁회사	신탁회사
사업수탁방식	토지소유자	토지소유자	건설회사(개발업자)
자체개발	토지소유자	토지소유자	토지소유자

 

토지신탁방식: 난 땅만 제공 해~

사업수탁방식: 수수료 줄 테니까 넌 걸설만 해~

 

5. 등가교환방식

토지소유자가 제공한 토지의 가격과 개발업자가 투입한 건축비의 비율에 따라 구분 소유한다.

 

6. 컨소시엄구성방식

사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라, 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 한다.

장점은 사업의 안정성 확보이다.

단점은 출자 회사간 상호 이해 조정이 필요하며, 책임 회피현상이 발생할 우려가 있다. 

 

7. 분양금 공사비 지급방식

토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고, 공사비 지급은 분양 수입금으로 지급한다.

 

8. 공사비 대물변제방식

토지소유자는 토지를 제공하고, 개발업자가 건축비를 조달하여 개발 사업을 완료한 후, 공사비의 변제를 준공된 건물의 일부로 받는다.

너는 땅만 빌려주고 건물은 내가 알아서 다 지을게. 공사비 대신 건물 꼭대기 층은 나 주라.

 

9. 지주공동사업

토지소유자와 개발업자가 부동산 개발을 공동으로 한다.

토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발 자금과 시공을 담당한다.

장점은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있다.

 

 

10. 환지개발방식

사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지 소유자에게 반환한다.