주택 정책

주택정책

 

임대료 규제=가격상한제=최고가격규제(공급감소)

시작 가격보다 규제 가격이 높으면 시장에 아무런 변화가 없다. (시장 임대료와 공급량에 변화가 없다.)

임대료 규제는 단기적으로 효과가 있다.

 

임대료 상한제

임차인 입장에서는 이익이다. 임대 주택 초과 수요 발생 수요곡선 오른쪽 이동 균형 가격 상승, 균형량 증가

임대인 입장에서는 손해이다. 투자자들은 임대 주택에 투자 기피(임대 주택 질적 저하) 기존의 임대주택을 다른 용도로 전환

장기적으로 임대 주택 공급 감소 임대 주택 얻기 힘들어짐 초과 수요는 있으나 물량이 적어, 새로운 임차자들 음성적 지불 증가(이중 가격 형성) 기존 임차자들 주거 이동 저하(이주 기피, 교통 혼잡 문제 등)

 

단기	장기
공급량 감소 비탄력적	공급량 감소 탄력적
초과 수요	초과 수요 더 큼

 

 

분양가 상한제=가격상한제=최고가격규제(공급 감소)

신규주택의 분양가를 규제한다. 임대료 규제와 마찬가지로 시작 가격보다 규제 가격이 높으면 시장에 아무런 변화가 없다.

 

분양가 상한제

수요자에게는 이익이다. 초과 수요 발생 전매차익이 발생해서 투기 수요 증가

공급자에게는 손해이다.  신규 주택의 공급을 감소시킨다.  주택의 질적 수준 저하

수요는 많은데 물량이 없다. 새로 나오는 주택이 없다보니 중고 주택에 수요가 몰려 가격이 높아진다.

 

 

주택법 57조 분양가 상한제 관련 법령

분양가상한제를 적용하는 주택 2개	1. 공공택지 지역에서 공급하는 주택의 경우 2. 공공택지 외의 택지에서 ~
분양가상한제를 적용하는 주택의 분양가격	1. 택지비와 건축비로 구성된다 2. 토지임대부 분양주택의 경우는 건축비만 구성된다
사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자 모집 승인을 받았을 때에는	입주자 모집 공고에 분양 가격을 공시해야 한다.
분양가상한제를 적용하지 않는 주택 3개	1. 도시형 생활주택 2. 관광특구에서 건설, 공급하는 공동주택으로~ 50층 이상, 150미터 이상인 경우 3. 경제자유구역에서 건설, 공급하는 공동주택으로~ 외자유치 촉진과 관련되어 있는 경우

 

 

임대료 보조(공급 증가)

생산자 보조와 소비자 보조가 있다. 임대료 보조를 하면, 주택 소비도 증가하고 다른 재화 소비도 증가한다.

생산자 보조	소비자 보조
임대 주택 공급자에게 보조금 지급	일정 수준 이하의 저소득층에게 보조
공급 증가 가격 하락 임차인 혜택	현금 보조(소득 보조): 가장 효용이 높다. 가격 보조(집세 보조): 집에 대한 소비만 가능하므로, 정부가 의도한 결과 나옴 바우처 제도(현물 보조): 티켓, 상품권 같은 것
단기적으로 효과 없음 장기적으로 효과 있음	단기적 효과: 저소득층의 실질 소득을 증가시키는 효과이다. 저가의 임대 주택 수요가 증가한다. 초과 수요 발생 가격 상승 기존 임대인에게 초과 이윤 발생 (보조금 혜택은 모두 임대인에게 귀속된다.)
	장기적 효과: 초과 이윤이 사라질 때까지 새로운 임대인에 의한 공급 증가가 일어나므로 나중에는 가격이 원 상태로 회복한다. (저가 주택의 공급 증가는 신축이 아니고 고가 주택의 하향여과이다.)
임차인 주거지 선택 자유 없음	임차인 주거지 선택 자유 있음

임대 보조금의 혜택은 비탄력적인 쪽에 더 많은 혜택이 간다. 수요가 비탄력적이면 임차인에게 더 많은 혜택이 간다. 공급이 비탄력적이면 임대인에게 더 많은 혜택이 간다.

임대료 보조는 이중가격이 안 나타난다. 

수요자 보조시, 단기적으로는 임대인에게 편익이 귀속되지만, 장기적으로는 공급이 증가하여 임차인에게 편익이 귀속된다.

 

 

공공 임대주택 공급(단기/장기)

정부가 시장 임대료보다 저렴하게 임대 주택을 공급한다.

 

단기	장기
공공 임대주택의 임대료가 싸기 때문에 사적 임대주택 시장의 수요가 감소한다. 공공 임대주택 수요 증가	장기적으로 공급자들은 사적 임대주택을 다른 용도로 전환해서 사적 임대주택의 공급이 감소한다. 공급이 감소하여 가격이 상승하는데 원상태로 회복된다.
사적 임대주택 공급량은 그대로(불변) 공공 임대주택 공급량은 증가해서 전체 임대주택 공급량은 증가한다.	사적 임대주택 감소분은 공공 임대주택이 증가한 양만큼만 감소하기 때문에 전체 임대주택 공급량은 그대로이다.(불변)
사적 임대주택 시장의 임대료가 하락함! 공공 임대주택의 임차인과 사적 임대주택의 임차인 모두 혜택을 본다.	공공 임대주택의 임차인만 혜택을 본다. 공공임대주택 임대료와 사적임대주택 임대료의 이중 가격이 생긴다.

 

공공지원 민간임대주택	임대사업자가 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여  임대하는 민간임대주택이다.
장기일반 민간임대주택	임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌, 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택이다.
민간 임대주택	임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 등록한 주택을 말한다. 민간 건설 임대주택과 민간 매입 임대주택으로 구분한다.
민간 건설 임대주택	주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택이다. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이다.
민간 매입 임대주택	임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택이다.
장기 전세 주택	국가, 지방자치단체, 한국토지공사, 지방공사가  임대할 목적으로 건설, 매입하는 주택으로 20년의 범위에서 전세 계약 방식으로 공급하는 임대주택이다.

 

 

주택 선분양, 후분양

선분양	후분양
공급자에게 유리	소비자에게 유리
공급자 장점: 자금 조달 유리	공급자 단점: 자금 조달 불리 (자금 조달 능력이 좋은 업체만 살아 남아 독과점 우려가 있다.)
소비자 장점: 주택 대금 분할 납부 가능	소비자 단점: 주택 대금 일시불 납부 완성 후의 주택가격이 선분양보다 높다
선분양의 단점: 시공사 부도 위험 주택 질 저하 투기 조장 건설자금의 이자를 소비자가 부담	후분양의 장점: 시공사 부도 위험에서 해방 주택 질 향상 투기 없음

 

 

분양가자율화

정부 개입없이 그냥 시장에 맡기는 것이다. 주택 분양가가 높아지기 때문에 저소득층에게 불리하다. 

 

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주택에 재산세 부과시 탄력 정도에 따른 조세의 귀착

주택의 공급곡선이 완전 비탄력적인 경우	임대료 불변 재산세는 전부 공급자에게 귀착된다.
주택의 수요곡선이 완전 탄력적인 경우	임대료 불변 재산세는 전부 공급자에게 귀착된다.
주택의 수요곡선이 비탄력적인 경우	임대료는 인상된다.