부동산투자

부동산투자 (부동산 투자론 초반) 

 

투자의 개념

투자는 현재의 확실한 소비와 장래의 불확실한 수익을 교환하는 행위입니다. 현재의 확실한 소비를 희생해서 장래의 불확실한 수익을 얻고자 하는 것이죠. 

 

투자는 부동산 취득, 운영, 처분이 모두 있는 것으로, 소득이득과 자본이득을 모두 추구합니다. 하지만 투기는 처분을 통해 양도차익을 얻는 자본이득만을 추구합니다. 여기서 자본이득이란 자산가치 상승에 따른 시세 차익을 말 합니다. 소득이득이란 매월 발생하는 소득으로 임대료 수입을 생각하시면 쉽습니다. 

 

부동산투자의 장점

인플레이션이 발생하면 금융자산의 가치는 하락하지만 실물자산인 부동산은 자산 가치 하락을 방지할 수 있습니다. 이걸 인플레이션 헤지라고 합니다. hedge 헤지는 금전 손실을 막기위한 대비책을 의미합니다. 

 

부동산 투자를 통해 소득이득과 자본이득을 얻을 수 있습니다. 

 

정의 지렛대 효과로 부채(타인자본, 차입금)를 이용해서 자기자본수익률(지분수익률)을 높일 수 있습니다. (전세를 안고 집 구입하는 것도 정의 지렛대 효과이다.)

 

부동산투자는 건물에 대한 감가상각, 이자 비용을 공제해주기 때문에 절세효과가 있습니다. 

 

부동산투자의 단점

환금성이 나쁘다. 부동산을 빨리 현금화시키기 어렵다는 말 입니다. 급매로 싸게 나오는 이유입니다. 

부동산투자를 하게 되면 각종 토지이용규제, 법률적 규제를 받게 됩니다. 

부동산투자는 관리, 경영에 소유자의 노력을 필요로 합니다. 

사업상위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험 등의 위험이 따릅니다. 

 

 

지렛대 효과

차입금리보다 부채 비율이 높을 수록(타인 자본을 많이 사용할수록) 지렛대 효과는 커지지만, 덩달아 지분투자자의 채무불이행 위험, 금리 위험 등 위험도 높아집니다. 물론 부채없이(돈 빌리는 것 없이) 자기자본(자기 돈으로)으로 투자하는 경우에는 채무불이행 위험이 0 입니다. 

 

정의 지렛대 효과=차입이자율(저당수익률)<총자본수익률(종합수익률, 총투자수익률)<지분수익률(자기자본수익률)

부의 지렛대 효과=차입이자율(저당수익률)>총자본수익률>지분수익률

중립적 지렛대 효과=차입이자율(저당수익률)=총자본수익률=지분수익률

전액 자기 자본으로 투자하는 경우=총자본수익률=지분수익률

 

자기자본수익률(%)=총자본수익률+{(총자본수익률-저당수익률)×부채비율}

=(전체 수익-이자액)/자기자본투자액

=(소득이득+자본이득-이자액)/지분투자액

=(순영업소득+자본이득-이자액)/자기자본투자액