현금수지 계산

현금수지 계산

부동산 투자에서 수입과 지출의 예측은 중요하다. 현금수지(현금흐름)는 부동산 운영시 발생하는 영업수지 계산과, 부동산 처분시 발생하는 지분복귀액으로 나눠서 예상할 수 있다. 

영업수지 계산	지분복귀액
부동산 운영시 발생	부동산 처분시 발생
운영기간 동안 매년 영업을 통해 발생하는 현금흐름을 계산하는 것	부동산을 처분하면서 투자자에게 얼마가 남는지 계산한다.

 

 

영업수지 계산(운영시 현금흐름)

단위당 예상임대료

x 임대 단위수

=가능총소득(가능조소득, 잠재총소득)

-공실 및 대손충당금(불량부채충당금)

+기타수입(영업 외 수입)

=유효총소득

-운영경비(영업경비)

=순영업소득

-부채서비스액(원리금균등액, 저당지불액)

=세전현금수지

-운영소득세(영업소득세)

=세후현금수지

 

가능총소득(가능조소득, 잠재총소득): 부동산이 공실없이 100% 임대되었을 때 계산상의 임대료 총소득이다.

공실 : 공실이 발생하였을 때 손실분이다. 

대손충당금: 임차인이 임대료를 내지 못 했을 때 발생하는 손실분이다. 

기타수입: 임대료 외 수입이다. 주차료 수입, 자판기 수입 등이 있다. 

유효총소득=가능총소득-공실 및 대손충당금 + 기타수입

운영경비(영업경비): 부동산 운영시 필요한 경비이다.

영업경비에 포함되는 것	영업경비에 포함되지 않는 것
유지, 관리비	영업소득세
부동산 재산세	건물 감가상각비
손해, 화재보험료	공실 및 대손충당금
광고비	부채서비스액(원금+이자)
전화료	소유자급여(개인 월급)
전기, 수도료	개인적업무비
	자본비 지출(인테리어 비용 등)

 

영업소득세: 임대 소득에 대한 소득세(영업 소득에 대한 소득세)

 

순영업소득=유효총소득-영업경비

부채서비스액(원리금균등액, 저당지불액): 원금+이자

세전현금수지=순영업소득-부채서비스액

부채서비스액이 0이면, 세전현금수지=순영업소득이다.

 

세후현금수지=세전현금수지-영업소득세

 

영업소득세 계산하는 방법

순영업소득	세전현금수지
+대체충당금	+대체충당금
-이자 비용	+원금상환분
-건물의 감가상각비	-건물의 감가상각비
=과세대상소득	=과세대상소득
x 영업소득세율	x 영업소득세율
=영업소득세	=영업소득세

대체충당금: 부동산 비품을 정기적으로 교체하기 위해서, 매 기간 영업 경비에서 지출해서 적립하는 돈이다. 대체충당금은 자본비 지출로 취급되기 때문에 세금 공제가 되지 않는다. 

 

 

 

지분복귀액 계산(매각시 현금흐름)

매도가격(매도비용)

-매도 경비

=순매도액

-미상환 저당잔금

=세전지분복귀액

-자본이득세(양도소득세)

=세후지분복귀액

매도가격(매도비용): 부동산을 보유하다가 처분할 때 예상되는 금액이다.

매도 경비: 부동산을 처분할 때 드는 돈으로, 중개수수료, 기타 경비 등이 있다. 

순매도액=매도가격-매도경비

미상환 저당잔금: 남은 빚이다. 

세전지분복귀액=순매도액-미상환 저당잔금

세후지분복귀액=세전지분복귀액-자본이득세(양도소득세)