가치와 가격

<가치와 가격>

 

 

가치는 장래 기대되는 편익의 현재의 값이다.

주관적, 추상적 개념.

물건의 가치가 하락하면 가격도 하락한다. 가치가 상승하면 가격도 상승한다.(가격이 상승하면 가치도 상승한다는 표현은 잘못된 표현이다.)

가치는 가격의 장기적 균형치이다.

가치는 평가목적에 따라 일정시점에 여러 가지 존재한다.

 

가격은 가치가 시장에서 화폐단위로 구현된 과거의 값이다.

객관적, 구체적 개념.

가격의 본질은 가치이다.

가격은 일정시점에 하나만 존재한다.

 

가치와 가격은 단기적으로 괴리된다. 장기적으로 가격은 가치와 일치하게 된다.

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<부동산 가격>

 

부동산가격의 특징

 

1. 가격의 구성=가격+임료

가격: 교환의 대가, 원본

임료: 용익의 대가, 과실

 

2. 부동산가격은 소유권 기타 권리, 이익의 가격이다. 그래서 2개 이상의 권리가 동일 부동산에 있을 때, 각각의 권리에 가격을 정할 수 있다.

 

3. 부동산가격은 장기적 배려 하에 형성된다. (영속성, 용도다양성)

 

4. 당사자의 특수한 사정이나 개별적인 동기가 개재되기 쉬워 개별가격이 형성된다.

 

5. 부동산가격은 수요자 경쟁가격이다.

 

6. 부동산가격은 수요가 감소하더라도 즉각적으로 하락하지 않는 하방경직성의 특성이 있다. 

 

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<가치형성요인과 가치발생요인>

 

가치형성요인: 일반요인, 지역요인, 개별요인

가치발생요인: 효용성, 상대적희소성, 유효수요, 이전성

 

가치형성요인은 가치발생요인에 영향을 미친다.

가치형성요인의 각 요인은 서로 영향을 미친다.

가치형성요인은 부단히 변동한다.(유동성)

 

가치발생요인이 서로 결합하여 가치가 발생한다.

 

 

가치형성요인

1. 일반요인은 부동산 전반적으로 영향을 주는 요인이다. 

일반요인은 전국적 차원이나 광역적 지역에 영향을 미치는 요인이다.

일반요인은 사회적요인, 경제적요인, 행정적요인이 있다.

 

2. 지역요인은 지역수준으로 영향을 주는 요인이다.

지역요인은 지역의 부동산 가격 형성에 전반적인 영향을 준다.

 

3. 개별요인은 부동산 개별성이 가격형성에 미치는 요인이다.

개별요인에 의해 부동산가격이 구체적으로 형성된다.  

 

 

가치발생요인

1. 효용성(유용성, 만족)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다.

2. 상대적희소성은 절대적인 수량부족을 의미하는 것이 아닌 인간의 욕망을 충족시키기에 부족하다는 의미이다.

3. 유효수요는 구매의사와 함께 지불 능력을 갖춘 수요를 말한다.(반댓말은 잠재수요이다.)

4. 법률적요인인 이전성은 경제적요인(효용성, 상대적희소성, 유효수요)과 함께 부동산의 가치발생요인으로 포함하기도 한다.

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<부동산가격제원칙>

 

부동산가격의 원칙: 부동산 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어, 부동산감정평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다. 

 

최유효이용의 원칙

부동산가격은 부동산의 최유효이용을 표준으로 형성된다는 것이다. 

최유효이용: 객관적인 양식과 통상의 사용능력을 가진 사람에 의한, 합리적, 합법적인 이용이다.

 

최유효이용의 원칙의 내부관련원칙

1. 균형의 원칙: 부동산에 투입되는 생산요소(구성요소)의 결합비율 또는 내부 구성요소가 적절한 균형을 이루고 있어야 부동산의 최대 가치를 구현할 수 있다. 내부 구성요소 간의 균형이 중요하다. 

균형을 못 이루면 기능적 감가가 된다. 

과잉설비(초과설비), 과소설비, 설계의 불량, 형식의 구식화 등은 균형의 원칙과 관련이 있다.

2. 수익 체증, 체감의 원칙: 수익은 투자액을 증가시킨다고 계속 증가하는 게 아니고, 일정한 한계를 넘으면, 투자액에 비해 수익의 증가가 둔화된다. 

한계효용계층, 입체이용률과 관계가 있다. 

3. 수익배분의 원칙(잉여생산성의 원리): 부동산 수익은 각 생산요소에 배분되고 난 다음에 마지막으로 토지에 배분된다. 토지잔여법의 근거가 된다. 

수익환원법의 근거가 된다. 

4. 기여의 원칙: 부동산의 가치는 각 구성부분의 기여도에 의해 결정된다.

 

최유효이용의 원칙의 외부관련원칙

1. 적합의 원칙: 부동산을 둘러싼 외부환경(지역환경)과의 균형이 중요하다. 균형을 못 이루면 경제적 감가가 된다.

2. 경쟁의 원칙: 부동산 가격은 초과이윤이 소멸되는 경쟁 과정에서 결정된다.

3. 외부성의 원칙: 부동산 가격은 외부적 요인에 영향을 받는다.

 

최유효이용의 원칙의 토대가 되는 원칙

1. 변동의 원칙: 가치형성요인이 변동하므로 부동산 가격도 부단히 변화한다. 기준시점이 필요한 이유이다.

2. 예측의 원칙: 부동산 가격은 부단히 변화하기 때문에 이에대한 장래 예측이 필요하다.

 

최유효이용의 원칙과 간접적으로 관련된 원칙

1. 대체의 원칙: 부동산 가격은 대체가 가능한 부동산 상호 간 또는 부동산과 대체가 가능한 일반재화 간의 상호작용에서 형성된다. 효용이 동일하면 가격이 싼 것을, 가격이 같다면 효용이 큰 것을 선택하기 때문이다. 대체관계가 성립하기 위해서는 용도, 효용, 가격 등이 동일성, 유사성이 있어야 한다. 

2. 수요, 공급의 원칙: 부동산 가치는 수요와 공급의 상호작용으로 결정된다. 수요 증가하면 가격이 상승하고, 공급이 증가하면 가격이 하락한다.

3. 기회비용의 원칙: 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장 가격이 더 높은 현상과 관련이 있다.