임대차계약에 대해서 알아보자

임대차 계약

 

임대차계약	쌍	유	불	낙
	쌍무계약	유상계약	불요식계약	낙성계약

교환계약처럼 임대차 계약도 쌍유불낙 입니다. 쌩유불낙~ 불낙 맛있죠 ㅎ

임대차는 빌리는 대신 돈을 주는 거죠. 사용대가요. 

 

임대차의 성립

차임 : 임차인은 목적물을 사용, 수익 하는 대신, 임대인은 임차인에게 차임을 받죠. 임대차 계약에서는 차임이 필수 요소입니다. 차임은 금전이 아니어도 되어서, 곡물로 월세를 낸다던지 하는 것도 가능해요. 

 

만약에 차임을 안 낸다고 하면, 그건 그냥 사용대차인 거죠. 대가를 지불 안 하니까요. 

 

약정(약속) : 임대차 계약은 낙성 계약입니다.

 

임대차는 처분행위가 아니다 : 임대차는 처분 능력이 없는 자도, 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 임대인이 소유권도 없고, 임대할 권한이 없어도 임대차 계약을 맺을 수 있다는 말이죠. 

 

임대차에서 임차인의 대항력

임대차는 채권이지만, 등기할 수 있어서, 등기하면 제3자에게 대항력이 생깁니다. 임차권을 등기하지 않으면 제3자에게 대항력이 없구요.  임차권 등기 방법은 주택일 경우, 주민등록+인도를 마치면 되고, 상가일 경우, 사업자등록+인도를 마치면 됩니다. 

채권은 제3자에게 대항할 수 없음. 물권은 제3자에게 대항할 수 있음. 임대차는 채권이지만, 법에서 약자인 임차인 보호를 위해 등기 가능하도록 함. 

임차권 등기 방법	주택	상가
	주민등록+인도	사업자 등록+인도

 

건물의 소유목적 토지임대차(빌린 땅에 건물 지음)

토지를 빌린 임차인이, 토지 위에 세운 신축 건물에, 보존등기를 하여야, 제3자에게 대항력이 생깁니다. 다만, 여기서 누가 빨리 등기를 했느냐가 중요합니다. 토지가 새 주인한테 팔리는 경우, 새 주인(제3자)의 소유권 이전등기보다 토지 임차인의 보존등기가 빨리 되어 있어야 대항력이 생깁니다. 

 

임차인 소유의 건물에 저당권을 설정한 경우

토지를 빌린 임차인이, 토지 위에 세운 신축 건물을 지었습니다. 돈이 필요했던 임차인은 이 건물에 저당권을 설정하였습니다. 이렇게 되면 저당권의 효력은, 건물뿐만 아니라 토지임차권에도 영향을 미칩니다. 임차인이 은행에 돈을 못 갚는 경우, 은행은 경매 신청을 할 것이고, 건물+토지임차권이 함께 경매 처분됩니다. 

토지임차권은 건물 소유를 목적으로 하기 때문입니다. 

 

임차인은 새 주인한테 지상건물 매수를 청구할 수 있을까?

임차인이 건물 보존등기를 해서 대항력을 갖추었을 때, 청구 가능합니다.

 

건물 등기해서 생기는 대항력 하고, 임차권 양도할 때 임대인 동의받는 거 하고는 별개이다

임대차에서 건물 등기하면, 새 주인한테만 대항력이 있다는 것이지, 임차인이 임차권을 다른 사람한테 양도할 때, 임대인의 동의가 필요 없다는 말이 아닙니다. 

 

 

임대차의 기간

임대차의 존손 기간은 최장기 제한이 없습니다. 하지만, 최단기 제한은 있습니다. 최단기 제한은 주택일 경우, 2년, 상가일 경우, 1년입니다. 

임대차 최단기 보장	주택	상가
	2년	1년

 

 

임대차 기간을 약정하지 않은 경우, 서로 언제든지, 임대차 계약 해지 통고를 할 수 있습니다. 임대인이 해지통고한 경우는 6개월 후에 효력이 발생하고, 임차인이 해지통고 한 경우는 1개월 후에 효력이 발생합니다. 

임대차 기간을 약정하지 않은 동산의 경우는 해지통고하고 5일 후 효력이 발생합니다.

	임대인	임차인
토지, 건물 기타 공작물	6개월 후	1개월 후
동산	5일 후	5일 후

 

임대차의 묵시적 갱신 639조

-임대차의 묵시적 갱신 : 임대차 기간이 끝난 후에도, 임차인이, 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면, 종전 임대차하고 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 

-법정 갱신이 인정되는 경우는, 종전 임대차에 대해, 제3자가 제공한 담보는, 기간만료로 소멸한다. 

 

묵시적 갱신이 된 경우, 임차인이 제공한 담보는 소멸하지 않는다.

묵시적 갱신이 된 경우, 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸한다. 

 

임대차의 효력

	임대인	임차인
의무	임차 목적물 인도하기 임차 목적물 유지 수선 해주기 비용 상환 해주기	차임 주기 임차물 보관하기
권리	차임 청구하기 차임 증감청구하기 계약 해지하기	임차 목적물 사용하기 비용 상환 청구하기 부속물 매수 청구하기 지상물 매수 청구하기

수선

임대인이 해 줘야 하는 수선

대규모 수선 :  수도 교체, 배관 교체, 보일러 수선, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선 등과 같이 건물의 기본적인 설비 부분의 교체는 임대인이 해 줘야 합니다. 

 

임차인이 해야 하는 수선

소규모 수선 : 소모품 교체 비용 통상 생길 수 있는 파손 등과 같은 비용도 적게 들고 쉽게 고칠 수 있는 것은 임차인이 수선해야 합니다. 

 

임대인이 소규모의 수선의무를 면제하려는 특약은 유효입니다.

임대인이 대규모의 수선의무를 면제하려는 특약은 무효입니다.

 

임대인이 수선의무를 불이행하면, 임차인은 손배청구+계약해지 할 수 있습니다.

임대인이 임대물 보존에 필요한 수선을 하려고 할 때는, 임차인은 거절하지 못합니다. 임대인이 임차인의 거절 의사에 반하여 보존 행위를 하여서, 임차인이 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때는, 임차인이 계약해지 가능합니다. 

 

안전배려라는 보호의무

임차인의 안전배려, 도난방지시설 등은 임차인이 알아서 해야 할 부분입니다. 임대인은 그런 안전배려라는 보호의무까지 부담하지 않아요. 단, 숙박업 같은 일시 사용을 하는 임대차의 경우는 다릅니다. 숙박업자는 고객에게 안전배려 의무가 있습니다.

 

<임대인의 권리>

차임 지급 청구권

임대인은 임차인한테 사용료 즉, 차임을 달라고 청구할 수 있습니다. 임차인이 나 보증금 냈으니까 거기서 월세 알아서 해라~라고 차임 지급을 거절할 수 없어요. 보증금에서 까는 건 임대인 권리이고 임차인 권리가 아니거든요. 

 

임차인의 차임지급 시기는 특약이 없으면, 후급이 원칙입니다. 

 

차임연체로 인한 계약해지(강행규정, 640조)

임차인이 차임을 2번 밀린 경우, 임대인은 즉시 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

상가의 경우에는 차임을 3번 밀린 경우, 임대인은 즉시 상가 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 

이 규정은 강행규정입니다. 그래서 임차인한테 불리한 특약은 무효가 됩니다. 

 

차임증감청구권(강행규정, 628조)

임차 목적물이 공과 부담의 증감, 기타 경제 사정의 변동 등으로 인해서, 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우, 임대인은 차임증감청구를 할 수 있습니다. 

이 규정은 강행규정이고 형성권입니다. 

 

임대차 계약할 때, 임대인 마음대로 월세를 인상할 수 있고, 임차인은 아무 말 못 한다는 약정을 하였다면, 이는 무효입니다. 강행규정을 위반하는 약정이고 임차인에게 불리하기 때문입니다. 

 

차임 채권의 담보를 위한 수단

 

<임차인의 권리>

임차권

임차인에게는 임차권이 있습니다. 임차권은 계약 기간 동안, 임차 목적물을 사용하고 수익 할 수 있는 권리가 있습니다. 임차인은 임대인 허락 없이 다른 사람에게 임차 목적물을 사용, 수익 하게 할 수 없습니다.

 

임차권은 채권이라서 대항력이 없는 것이 원칙

원칙적으로는 임차 목적물이 새 주인한테 팔리면, 임차인은 새 주인(제3자)에게 대항력이 없습니다. 하지만 법에서는 약자인 임차인을 보호하기 위해, 임차권을 등기할 수 있도록 하였고, 부동산 임대차를 등기를 하면, 임차권일지라도 대항력이 생깁니다. 

 

비용 상환 청구권(임의규정이라서 배제 특약 가능)

임차인이 임차물에 낸 돈을 임대인한테 달라고 할 수 있는 권리입니다. 필요비와 유익비 두 가지가 있는데, 필요비는 임차물의 보존을 위해서 유지, 보수한 비용입니다. 이 비용은 임대인이 임차인에게 줘야 합니다. 필요비는 지출한 때 즉시 임대인한테 돈 달라고 청구할 수 있습니다.

반면, 유익비는 임차물의 객관적 가치의 증가를 위해 지출한 비용입니다. 임차물의 구성 부분이 되었을 때, 청구할 수 있어요. 독립된 물건이라면 유익비가 아니라 부속물 매수 청구를 해야 해요. 유익비는 즉시 청구 못하고, 임대차 종료하고 나서 청구 가능합니다. 단, 그 가액의 증가가 현존할 때에 한해서요. 

 

	필요비	유익비
청구	즉시	임대차 종료 후 가액 증가가 현존할 때에만 가능
성격	보존 비용	가치 증가 비용
비용상환청구에 대해서 법원의 상환기간의 허여	못 함	할 수 있음
임차인 비용상환청구 행사 기간	목적물 반환한 날로부터, 6개월 이내에 행사 해야한다

 

비용상환청구의 상대방

	계약 관계가 있음	계약 관계가 없음
비용 상환 청구의 상대방	계약 관계 상대방	회복 당시의 소유자
필요비 청구 언제	지출 즉시	물건 반환 시

임차인은 비용상환청구권이 있으면, 유치권을 갖게 된다. 근데 유익비에 대해서, 법원이 상환기간을 허여 해주었으면, 유치권은 성립하지 않는다. 

 

비용상환청구권은 강행규정이 아니라 임의규정이라서, 배제하는 특약도 가능하다. 비용상환청구권을 배제하면, 유치권은 생기지 않습니다. 

 

비용상환청구권을 포기하는 특약으로, 건물의 원상복구 특약이 있다. 

임대차가 종료가 되고, 건물을 원상 복구해서 임대인한테 돌려줘야 하는 것은, 비용상환청구권을 포기하는 것입니다. 아까 말했듯이, 비용상환청구권을 포기하게 되면 유치권은 생기지 않아요. 

 

증축 부분을 임대인 소유로 하는 특약

임차인이 돈 들여서 증축한 부분을 임대인한테 주기로 하는 건데요. 임차인이 원상회복 의무를 면하는 대신에, 증축하는 데 들어간 비용 청구를 포기하는 겁니다. 임차인은 이 특약을 하면, 당연히 증축 부분에 돈 들인 거 임대인한테 달라고 청구하지 못합니다. (증축 부분의 유익비 상환 청구 불가능)

 

 

부속물매수청구권(강행규정이라서 배제 못함)

임차인이, 임대인 허락을 받고서 부속시킨 물건, 임대인한테서 산 부속물, 전차인이 임대인 허락을 받고 임차인한테 산 부속물은 임대차 종료하고 나서, 임대인한테 부속물 매수 청구할 수 있어요. 

(임대인은 부속물 매수 청구권을 행사하지 못합니다.)

임대인의 동의를 얻어 건물에 부속시킨 물건

임대인으로부터 매수한 부속물

전차인이 임대인의 동의를 얻어 임차인에게서 매수한 부속물

부속물은 임차 목적물에 부속된 물건으로, 임차인 소유이고, 건물의 구성 부분이 되면 안 되고, 건물과는 독립한 물건 이어야 합니다. 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이고요. (간판은 부속물이 아닙니다.)

 

임차인 지위하고 분리해서 부속물 매수 청구권만 양도할 수는 없어요. 셋뚜셋뚜

 

임차인이 부속물 매수 청구권을 행사할 수 없는 경우

증축한 부분이 임차 목적물의 구성부분이 된 경우

일시 사용이 명백한 임대차인 경우

무단 전차인인 경우

임차인의 채무불이행으로 계약 해지가 되는 경우

 

부속물매수청구권의 효과

형성권이라서 임차인이 임대인한테 부속물 매수 청구를 하면, 임대인 승낙 필요 없고, 바로 부속물에 대한 강제 매매계약이 성립한다. 

부속물 매수 청구권은 강행규정이라서, 부속물 매수 청구권을 배제하거나 포기하는 특약은 무효입니다.

 

동시이행관계 : 임대인이 임차인한테 부속물 매수 대금 주기하고, 임차인이 임대인한테 부속물 인도하기 는 서로 동시이행 관계에 있다.  (돈하고 부속물은 서로 동시이행 관계) 

부속물 매수 청구권으로는 유치권 행사할 수 없습니다. 임차 목적물에 대해서 생긴 채권이 아니고, 별개의 물건에 관해서 생긴 채권이잖아요. 임차 목적물 하고는 아무런 상관이 없습니다. 

 

	비용상환청구권	부속물매수청구권	지상물매수청구권
	청구권	형성권	형성권
규정	임의규정	강행규정	강행규정
배제 특약	가능	불가능	불가능
행사 요건	구성 부분	독립한 부분
행사 시기	필요비 즉시 청구 유익비 종료 시 청구	임대차 종료 시 청구	임대차 종료 시 청구 + 지상물이 현존할 때
유치권 성립 여부	성립	불성립
임차인의 채무불이행으로 계약 해지된 경우 행사 가능 여부		불가능	불가능

 

지상물매수청구권

지상물 매수 청구권은 강행규정입니다. 임대차 기간이 끝나고 지상 시설물이 현존할 때, 지상 시설물의 철거를 방지합니다. 아깝잖아요

 

임차인에게 불리한 약정은 무효: 지상물 매수 청구권을 배제, 제한하는 특약은 무효입니다. 지상물을 철거하기로 하는 약정도 무효입니다. 

 

지상물매수청구권을 행사할 수 있는 건물

무허가 건물도 가능하다

임대차 기간 중에 신축되었어도 가능하다

임대인 허락받고 신축 안 했어도 가능하다

건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지는 상관이 없다

임대인한테 효용이 있는 건물인지도 상관이 없다

건물에 근저당권이 설정되어 있어도 가능하다

임차인 소유 지상물(건물)이, 임대인이 빌려준 땅 하고 제3자의 땅에 걸쳐서 건축된 경우에는, 임차지 위에 서 있는 건물 부분에서, 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해서 청구 가능하다

 

지상물매수청구권을 행사할 수 없는 건물

화초 판매 용지로 땅 빌린 임차인이 비닐하우스를 설치한 경우

토지 임대목적에 반해서, 선치한 건물일 경우

임차인이 차임연체 등 채무불이행으로, 임대차가 해지된 경우

 

지상물매수청구권 할 수 있는 사람

지상물의 소유자 : 빌린 땅 위에 건물을 신축하여, 그 건물의 소유권을 가지고 있는 사람이지요. 근데 그 건물을 다른 사람한테 판 경우, 토지 임차인은 건물 소유권을 상실하였으므로, 지상물 매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

 

적법한 전차인 : 임대인의 동의를 얻고서 적법하게 전차하고 있는 전차인은 지상물 매수 청구권을 행사 할 수 있습니다. 임대인의 동의를 얻지 못하고서 불법으로 전차하고 있는 전차인은 지상물 매수 청구권을 행사할 수 없습니다. 

 

무허가 건물 매수+점유인 : 토지 임차인이 지은 무허가 건물을 매수해서 점유하고 있는 사람은 무허가라서 소유권은 없지만, 점유 중인 건물의 사실상 처분권을 가지고 있는 사람이라서, 지상물 매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있어요.

 

지상물 매수 청구의 상대방

토지 임차권이 소멸되는 당시의 토지 임대인한테 하면 됩니다.

토지 임대인이 새 주인한테 팔아버린 상황이라면, 임차인이 건물에 보존등기를 했으면, 새 주인한테 청구할 수 있습니다. 반대로 임차인이 건물에 보존등기를 안 했으면, 새 주인한테 청구할 수 없어요. 

 

지상물 매수 청구의 방법

토지 임대차 기간이 만료한 경우에, 임차인이 지은 건물이 현존해 있으면, 임차인은 일단 1차적으로 임대인한테 임대차 계약 갱신을 하고 싶다고 청구를 해야 합니다. 이게 거절이 되면, 2차적으로 임대인한테 그럼 지상물 네가 매수해라 라고 청구할 수 있어요. 

 

토지 임차권은 기간 만료로 소멸을 할 것을 요하고요. 임차인 잘못이 없어야 해요. 차임 연체 등의 채무불이행으로 임대차 계약이 종료되었다면, 지상물 매수 청구는 할 수 없어요. 

 

기간 정함이 없는 임대차에서, 임대인이 해지 통고해서임차권이 소멸한 경우에는, 임대인한테 계약 갱신 청구 안 하고, 바로 지상물 매수 청구를 할 수 있어요. 왜냐하면, 임대인이 해지통고 의사표시 안에는 이미 계약 갱신 거절의 의사표시가 들어 있는 것이 거든요. 

 

지상물 매수 청구의 효과

형성권이라서 임대인 승낙 필요 없이, 지상물의 강제 매매가 성립합니다.

임대인의 건물 대금을 줘야 하는 의무하고 임차인의 건물 인도 의무가 동시 이행 관계가 성립해요.

지상물의 가격은 지상물 매수 청구권 행사 당시에 건물이 현존하는 상태에서 평가된 시가 상당액을 말해요. 

임차인이 동시이행 항변권을 행사하는 경우, 건물의 점유를 통해, 임대인의 땅을 계속 점유하고 사용하고 있는 건 사실이니까, 부당이득으로 부지 사용료를 임대인한테 줘야 합니다.