주택임대차보호법(주임법)-1

주택임대차보호법(주임법)

주거용 건물의 임대차에 대해 민법에 대한 특례로 규정하였다. 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위한 목적이다. 

 

주거용 건물의 임대차에 대해서는 민법의 임대차 규정보다 우선해서 적용한다.

 

임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다. 

 

주임법의 적용 대상

①주임법 대상은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서 적용한다.

 

②주거용인지 아닌지는 실제 용도를 기준으로 한다. 등기부, 건축물관리대장 등 공적 장부 상의 표시로 하지 않는다. 

 

③무허가나 미등기 건물도 적용된다. 임차를 한 주택이기만 하면 된다. 

 

④주거용 건물로서, 주거용과 영업용을 겸하는 겸용 건물도 적용된다. 비주거용 건물에 겸용으로 쓰고 있는 경우에는 적용되지 않는다 

 

⑤미등기 전세에 적용된다. 

 

⑥사무실용 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 후에 임차한 소액임차인은 보증금 중에 일정액을 우선 변제 받을 수 있다.

 

⑦반드시 임차인이 주택의 소유자와 계약을 체결해야만 하는 것은 아니고, 주택의 명의신탁자와 같이 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 자와 계약을 체결한 경우에 적용된다. 

 

⑧재외국민이 임대차 계약을 하고, 동거 가족인 외국인 또는 외국국적 동포가 외국인 등록이나 국내거소 신고를 한 경우에는 대항요건을 갖춘 것으로 본다

 

주임법의 적용 대상이 아닌 경우

①일시 사용을 위한 임대차 인 것이 명백할 때는 적용되지 않는다.

 

②소액임차인이 주거 목적이 아니라, 기존 채권을 회수하기 위한 목적으로 체결한 임대차 계약은 적용되지 않는다.

 

③원칙적으로 법인일 경우, 적용되지 않는다. 예외적으로는 한국토지공사가 임대주택사업을 목적으로 한 때 적용된다.

그리고 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후에 그 직원이 주민등록을 마친 때에는 대항력을 인정한다. 

 

주임법의 기간

최단기간 2년을 보장해서, 임대차 기간을 정하지 않은 때, 기간을 2년 미만으로 정한 때에는 임대차를 2년으로 계약한 것으로 봅니다. 다만, 임대인은 안되고, 임차인만 2년 미만으로 계약한 것이 유효하다고 주장할 수 있습니다.

 

임대차가 종료한 경우, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는, 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

 

상가 임대차의 경우, 최단 기간은 1년 입니다.  

 

주임법의 묵시적 갱신

임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 계약 조건 안 바꾸면 갱신 안 한다는 통지를 하지 않고 임대차 기간이 끝난 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 걸로 봅니다. 이 경우에는 존속 기간을 2년으로 봅니다.

 

임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 때에는 묵시적 갱신의 조항을 적용하지 않습니다. 

 

묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통고할 수 있습니다. 임대인인은 할 수 없고요. 그리고 임대인이 그 통지를 받으면 그 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 임대차가 종료하게 됩니다. 

 

다만, 전세권의 경우, 임대인과 임차인 모두 계약 해지를 통고할 수 있고 6개월 후에 효력이 발생하여 임대차가 종료하게 됩니다.