임대차 계약에서 임차인

임차인의 의무

임차인은 임대인한테 사용대가로 차임을 지급할 의무가 있다. 차임은 반드시 금전이 아니어도 되고, 곡식 등 물건으로 지급해도 괜찮다. 

 

일부 멸실 등과 감액청구, 해지권 (강행규정, 형성권, 627조)

임차물의 일부가, 임차인의 과실 없이, 멸실 기타 사유로 인해 사용, 수익할 수 없게 된 경우, 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 만일 그 잔존 부분 만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우에는, 임차인은 계약을 해지 할 수 있다.

 

차임 증감 청구권 (강행규정, 628조)

임대물에 대한 공과 부담의 증감 기타 경제 사정의 변동으로 인해, 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는, 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

일정 기간 월세를 증액 시키지 않는 다는 특약 : 임차인한테 불리하지 않으므로 유효한 특약이다.

일정 기간 월세를 감액 시키지 않는 다는 특약 : 임차인한테 불리하므로 무효인 특약이다. 

 

차임의 지급시기는 특약으로 당사자 끼리 자유롭게 정할 수 있다. 특약이 없는 경우는 법률 규정을 따른다. 법에서는 동산, 건물, 땅 임대차일 경우에는, 매월 말에 차임을 내기로 되어있고, 기타의 토지의 임대차에서는 매년 말에 차임을 지급하도록 되어있다. 

 

건물 기타 공작물의 임대차에서, 임차인이 월세 밀린 돈이 2기의 차임액에 달하게 되면, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다. (강행규정, 640조)

임대인이 임차 목적물을 팔아서 새 주인에게 양도 된 경우, 임대인 일 때 밀린 월세가 1기이고, 새 주인한테 밀린 월세가 1기여도 새 주인한테 2기 밀린 게 아니라서 새 주인은 임대차 계약을 해지 하지 못 한다. 

 

임차인의 통지의무

임차인이 임대인한테 통지해야하는 의무이다. 임차물이 수리를 필요로 하거나, 임차물에 대해서 권리를 주장하는 자가 있을 때 지체없이 임대인한테 통지를 해야 한다. 물론 임대인이 이미 알고 있으면 통지할 필요가 없다.

 

임대인의 보존행위, 인용의무(624조)

임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우에는, 임차인은 이를 거절하지 못한다. 단, 임대인이 임차인의 의사에 반해서 보존행위를 함으로써, 임차인이 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있다.  

 

임차인의 선관주의 의무

임차인은 임차 목적물을 임대인한테 반환 할 때까지, 선량한 관리자의 주의 의무를 부담한다. 

임차물이 화재로 타 버렸는데, 화재 원인이 원인 불명인 경우, 임차인은 화재 원인은 내 탓이 아니며, 임차물에 선관주의 의무를 다 했음을 증명해야 책임을 면할 수 있다. 입증을 하지 못하면, 손해 배상 책임을 진다. 

 

목적물의 반환 의무

임차인은 임차물을 반환할 때에는, 원상 회복해서 반환해야 한다.

 

 

임차권의 양도와 전대

임차권을 양도 하는 경우

임차인의 권리, 의무를 양수인이 승계하게 된다.

 

전대차를 하는 경우

임대인

임차인(전대인)

전차인

 

임대인의 동의 : 임차권의 양도, 임차권의 전대의 대항 요건이다. 효력 발생 요건이 아니다. 

 

임차권의 양도, 전대의 제한(629조)

임차인은, 임대인의 동의 없이, 그 권리를 양도하거나, 전대 하지 못한다.

임차인이 전항의 규정을 위반한 때에는, 임대인은 계약을 해지 할 수 있다.

 

예외: 양도인과 양수인이 부부 관계인 경우에는, 임대인의 동의 없이 임차권이 양도되어도, 임대인은 계약을 해지 할 수 없다.

임대해주는 부분이 건물의 소부분일 때는, 임대인의 동의가 필요 없다. 임대인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 없다. 

 

임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 계약 당사자 사이에서는 유효이나, 임대인한테 대항할 수 없다. 

임대인이 동의 없는 임차권의 양도는 임차인이 양수인을 위해서 임대인 동의를 받아줄 의무가 있는게 원칙이다.

임대인이 동의를 안 해줘서 임차물을 사용, 수익 할 수 없게 된 양수인은 계약의 해지나 손해 배상의 청구를 할 수 있다. 

 

임대인의 동의 없는 전대차 

임대인	임차인(전대인)	전차인
동의 없음	전대차 관계
임차인의 무단 전대를 이유로 계약 해지 가능 예외 :  임대인에 대한 배신 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인이 계약 해지 못 한다.
전차인한테 직접 차임 청구 못함 임차인의 차임 청구권을 대위 행사 함		부속물 매수 청구권, 지상물 매수 청구권, 임대인에게 청구 못함
임대인이 계약 해지를 하기 전에는, 전차인에게 부당이득 반환, 손배 청구 할 수 없다.

 

임대인 동의 있는 전대

전차인은 직접 임대인한테 차임 지급을 해야할 의무가 있다. 전차인이 임차인(전대인)한테 차임을 냈다고 해서 이걸로 임대인한테 대항하지 못 한다. 임대인 한테 돈을 내야 한다. 

 

임대차와 전대차가 모두 동시에 종료한 경우에, 전차인이 직접 임대인한테 목적물을 명도하면, 임차인(전대인)에 대한 목적물 인도 의무를 면한다. 

 

전차인 보호를 위한 특별 규정

전대차는 임대차의 소멸과 운명을 함께하는 것이 원칙이다. 임대차 계약이 임차인의 채무 불이행을 이유로 해지되는 경우, 전차권도 소멸하게 된다.

그러나 임대인의 동의를 얻은 적법 전대차인 경우, 임대차 계약이 임대인과 임차인의 합의 해지로 소멸하여도 전대차는 소멸하지 않는다. 

 

임차임의 차임 연체를 이유로 계약을 해지하는 경우, 임차인에게 통지하면 되는 것이고, 전차인에게 통지 하지 않아도 임대인은 대항 할 수 있다. 

기간의 정함이 없는 임대차에서 임대차 계약이 임대인의 해지 통고로 종료하게 되는 경우, 임대인은 전차인에게 통지해야 전차인한테 대항 할 수 잇다. 임대인이 전차인에게 해지 통고로 계약이 해지되었습니다 라고 통지를 하지 않으면, 전차인에게 대항하지 못 한다.

 

임차인의 채무 불이행을 이유로 계약 해지 하는 경우	임대인과 임차인의 합의 해지로 종료하게 되는 경우	기간 없는 임대차에서 임대인의 해지 통고로 종료하게 되는 경우
임차권 소멸+전차권 소멸	적법 전대차의 경우, 소멸하지 않는다
임대인은 전차인에게 통지 안해도 대항 가능		임대인은 전차인에게 통지해야 대항 가능

 

임대인의 동의를 얻은 적법 전대차인 경우

임대차 계약과 전대차 계약이 동시에 끝나고, 건물 등의 지상 시설이 현존 할 때에는, 전차인은 임대인한테 지상물 매수 청구권을 행사 할 수 있다. 

 

적법 전차인이 임대인에게 부속물 매수 청구권을 행사 할 수 잇는 경우

임대인의 동의를 얻어서 부속시킨 경우 행사 가능

임대인의 동의를 얻어서 임차인으로부터 매수해서 부속시킨 경우 행사 가능

임차인의 동의를 얻어서 임차인으로부터 매수해서 부속시킨 경우는 행사 할 수 없다. 

 

보증금

임차인이 채무를 담보하기 위해서 임차인 이나 제 3자가 임대인한테 주는 금전 그 밖의 유가물을 뜻 한다.

보증금은 임차인의 잘못으로 임차물의 멸실, 훼손이 발생 하였을 때, 손해 배상 채무를 담보하는 기능을 한다.

보증금은 임대차 계약의 성립 요건이 아니다. 

차임을 다 냈다는 입증은 임차인이 한다. 보증금을 냈다는 입증도 임차인이 한다. 

보증금을 돌려 줬다는 입증은 임대인이 한다. 

 

보증금의 효력

차임 연체가 발생하였을 때 보증금에서 차임을 충당할 수 있는 권리는 임대인의 권리이다.

임차인 보증금을 냈다는 이유로 임대인의 차임 지급 청구를 거절 할 수 없다. 

 

임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시 이행 관계이다.

 

임차인의 보증금 반환 청구하는 채권하고 임대인의 임차인에 대한 빌려준 돈 채권이 변제기에 도달 한 경우에, 상계할 수 없다.(퉁 칠 수 없다) (임차인: 보증금 주세요. 임대인: 빌려준 돈 주세요.) 

 

임차인은 보증금 반환 청구권으로 유치권을 행사 할 수 없다. 건물에 관해서 생긴 채권이 아니기 때문이다. 

 

임대인이 보증금을 돌려주지 않자, 임차인이 동시 이행 항변권으로 임대차 계약이 종료한 후에도 건물을 계속 사용하는 경우, 불법 행위 책임이 없다. 불법 점유가 아니다. 불법행위가 아니라서 손해 배상도 안 해줘도 된다. 근데 부당 이득 반환 의무는 있다. 임대인 꺼를 사용, 수익했기 때문이다. 사용, 수익을 하지 않은 경우에는 부당 이득 반환은 하지 않는다. 

 

 

임대차의 종료 및 기타

임대차 기간의 약정이 없는 경우, 양 당사자는 언제든지 임대차 계약의 해지의 통고를 할 수 있다. 

임차인이 파산 선고를 받은 경우의 계약 해지의 통고 : 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도, 임대인 또는 파산관재인은 임차인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있다. 단, 이 경우에서는 서로 계약 해지로 인한 손해 배상 청구를 할 수 없다.

 

즉시 해지의 효력이 생기는 경우

임대인이 임차인 의사에 반하여 보존 행위를 하는 때

임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우, 그 잔존 부분 만으로는 임차의 목적을 달성 할 수 없을 때

임차인이 임대인의 동의 없이, 제3자에게 임차권을 양도하거나, 전대한 경우

차임 연체액이 2기의 차임액에 달한 때

강행규정(포기, 배제 특약 불가능)	임의규정(포기, 배제 특약 가능)
목적물의 일부 멸실 등의 차임 감액 청구 규정	비용 상환 청구권
사정 변경으로 인한 차임 증감 청구권	임차물의 양도 및 전대에 관한  임대인의 동의 규정
기간의 약정 없는 임대차의 해지 통고 규정
차임의 임연체 해지 규정
갱신 청구권 규정
지상물 매수 청구권
부속물 매수 청구권

일시 사용 임대차에 적용 되는 것	일시 사용 임대차에 적용 되지 않는 것
비용 상환 청구권	차임 증감 청구권
	해지 통고의 전차인에 대한 통지
	차임 연체와 해지
	부속물 매수 청구권
	임차 건물 등 부속물에 대한 법정 질권 규정