주택임대차보호법(주임법)-2

주택임대차보호법(주임법)에서 주택임차권

 

주택임대차는 등기가 없는 경우에도, 임차인이 주택의 인도와 주민 등록을 마치면, 제3자에게 대항력이 생깁니다. 

 

주택의 인도란, 임차인이 주택에 거주하여 점유를 이전받아 사실상 지배를 해야 합니다. 임차인의 직접점유, 적법한 전대차를 통한 간접점유도 대항력을 취득할 수 있습니다. 

 

주민 등록이란, 임차권의 존재를 제3자가 명백하게 인식할 수 있게 하는 공시 방법입니다. 임차 주택의 실제 표시와 일치하지 않는 표시로 행해진 주민 등록은 공시방법으로 적합하지 않아 대항력을 가질 수 없고 우선 변제 또한 못 받습니다. 

 

주민 등록의 신고는 행정청에서 주민 등록 신고서를 수리를 한 경우에 비로소 효력이 발생합니다. 주민 등록 신고서 냈다고 효력이 발생하는 것이 아닙니다. 

 

주민 등록의 방법

본인, 배우자, 가족의 주민등록 모두 가능합니다. 

 

임차인이 전대차를 해서 간접 점유를 하고 있는 경우, 주택에 실제로 살고 있는 직접 점유자가 주민 등록을 해야만 임차인이 대항력을 취득할 수 있습니다. 

 

연립주택인 다세대 주택이나 아파트의 경우에는 동, 호수를 표시해서 주민 등록을 해야합니다. 다가구용 단독주택의 경우에는 지번만 기재해서 전입 신고를 해도 됩니다.  

 

 

대항력은 언제 부터 발생하는가?

전입 신고와 저당권 등기가 같은 날 된 경우

임차인은 주택의 인도+주민등록을 마친 다음 날 0시부터, 대항력이 발생합니다. (이거 좀 이해가 안 되는게 우리 나라 같이 빨리 빨리 하는 문화가 대항력이 전입 신고한 날부터 안 생기는지 의아함. 컴퓨터로 처리하는 건데 왜 다음날 대항력이 생기는 건지 참 이상함.)

3월 1일	3월 2일
임차인이 전입 신고 함	임차인에게 대항력이 생김 3월 1일 밤 12시는 3월 2일 0시 이다.
임대인이 임차인한테 말 안하고 저당권 등기 함

전입 신고와 저당권 등기가 같은 날 되면 저당권 등기가 임차권보다 우선합니다. 임차인이 한 전입 신고는 그 날 대항력을 얻는 것이 아니거든요. 전입 신고 한 날 밤 12시가 되면 다음 날 0시가 되는 거니까 그 때부터 대항력이 발생합니다.

 

3월1일	3월 2일
임차인이 전입 신고 함	임대인이 임차인한테 말 안하고 저당권 등기 함
	대항력 효력 전입 신고 대항력: 3월 1일 12시는 3월 2일 0시 이다. 저당권 대항력:  등기 9시 이후 공무원이 출근한 시간이다. 전입 신고 대항력이 저당권 보다 빠른 것을 알 수 있다.

 

매도인이 집을 팔고 판 집에 임대를 얻어서 사는 경우

전 집 주인인 매도인은 매수인 명의로 소유권 이전 등기가 경료되고나서 다음 날 대항력을 취득한다. 

 

주민 등록은 대항력을 얻기 위해서 필요한 취득 요건이면서, 대항력을 유지하기 위해서 필요한 존속 요건이기도 합니다. 만약에 주민 등록을 다른 곳으로 전출 한 경우에는 어떻게 될 까요?

 

임차인만 다른 곳으로 전출하고, 가족들은 그대로 집에 있는 경우에는 대항력이 존속합니다. 하지만 가족들 모두 다른 곳으로 전출을 하게 되면, 일시적이라도 상관없이 대항력을 상실합니다. 

 

주민 등록이 직권 말소된 경우 대항력은 상실합니다. 단, 이의 절차에 의해 주민 등록이 회복된 경우에는 소급해서 대항력이 유지됩니다.  

 

주택 임대차 대항력

임차 주택을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 주택의 양수인이 보증금 반환 의무를 지게 됩니다. 임차인은 집 주인이 바뀌면 새 주인한테 보증금 달라고 하면 됩니다. 단, 임차인이 이의제기를 하는 특별한 사정이 있을 때에는 주택 양수인(새 주인)이 보증금 반환 의무를 지지 않습니다. 임차인이 임차 주택이 팔린 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의 제기를 하면 됩니다. 이렇게 되면 전 주인이 임차인에 대한 보증금 반환 채무를 지게 됩니다. 

 

주택의 양수인에게 보증금 반환 채무가 승계되는 경우

①임차 주택이 경매가 되는 경우에 임차권이 대항력이 있는 경우에는 임차권은 소멸하지 않습니다. 임차 주택의 새 주인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 

 

②1순위 저당권, 2순위 대항력 있는 임차권일 때, 1순위 저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 2순위 대항력 있는 임차권이 힘을 발휘합니다. 

 

③최선순위 전세권자+대항력을 갖춘 임차인일 경우 2가지 다 행사할 수 있다. 먼저 전세권자로서 배당 요구를 해서 전세금 일부를 우선 변제 받은 경우, 전세권자권자 지위는 소멸한다. 그리고 나서 대항력을 갖춘 임차인의 지위는 남아 있으므로, 변제 받지 못한 나머지 보증금에 대해서 우선 변제를 행사 할 수 있다. 

 

④대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환 채권이 가압류권자에게 가압류가 된 상태에서 임대 주택이 양도되었다. 이 경우 주택의 양수인은 주택 양도인이 가지고 있던 채권 가압류의 제3채무자의 지위를 승계하게 된다. 그래서 주택의 양수인은 가압류권자에게 임차인의 보증금을 줘야 한다. 그리고 가압류권자는 임대 주택의 양수인에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.

 

⑤압류 및 전부 명령으로 채권자에게 임차인의 보증금 반환 채권이 이전되었고, 이 상황에서 주택의 양수인은 보증금 반환 채무를 승계하게 되어 채권자에게 보증금을 줘야 한다. 

 

주택 양수인에게 보증금 반환 채무가 승계되지 않는 경우 

①1순위 저당권, 2순위 대항력 있는 임차권일 때, 저당권의 실행으로 경매가 된 경우에는 임차권은 경매로 소멸하게 된다. 경매 낙찰자인 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다. 

 

②대지 매수인인 경우에는 주택 양수인이 아닙니다. 당연하죠.

 

③1순위 저당권, 대항력 있는 임차권, 2순위 저당권 일 때 저당권 실행으로 경매가 되면 선순위 저당권자 뒤에 있으므로 임차권도 저당권과 함께 소멸합니다.

 

④임대차가 종료된 후 주택이 양도되는 경우, 임차인이 임대인에게 보증금 반환에 대해서 이의 제기를 하는 경우에는 임대인이 그대로 임차인에 대한 보증금 반환 의무를 집니다.  

 

⑤임차인이 법인일 경우에는 임대인이 임대 주택을 팔아도 보증금 반환 채무를 집니다.