주택임대차보호법(주임법)-3. 우선변제권

우선변제권

 

보증금의 우선변제권

대항요건+확정일자를 갖춘 임차인은 민사 집행법에 따른 경매 또는 국세 징수법에 따른 공매를 할 때에 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 우선 변제 받을 권리가 있다.

 

보증금의 우선변제권의 요건

대항요건+확정일자를 갖춰야 한다. 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 말한다. 확정일자는 임대차의 보증 금액을 후에 변경하지 못하도록 하기 위한 것으로 임차인은 임대차 계약서상의 보증금과 날짜를 동사무소에서 확인하고 번호를 부여하는 것이다. 확정일자를 기준으로 저당권과의 배당 순위를 결정하는 중요한 역할을 하고 있다.

 

주민등록	확정일자
제3자에 대한 공시 역할	저당권과의 배당 순위를 결정

 

임차 주택이 경매 또는 체납 처분으로 인해서 매각되어야 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

임차인이 환가 대금으로부터 우선변제를 받고 싶으면, 경매 법원에 배당 요구를 해야 한다. 배당 요구는 임대차 종료 전에도 할 수 있다. 다시말해 임대차 기간이 끝나지 않았어도 배당요구를 할 수 있다.

 

주택의 인도와 주민등록인 대항요건이 언제까지 유지되어야 하냐면, 배당 요구 할 때가 아니고 배당 요구의 종기인 경락 기일 까지 이다. 

 

보증금의 우선변제권의 효과

임차인은 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선해서 변제를 받을 수 있게 된다. 

 

우선 변제 기준일은 전입신고와 확정일자 중에서 늦게 한 것이 기준일이 되기 때문에 임차인은 지체하지 말고 빨리 두 가지를 하자. 그리고 중요한 것은 대항요건을 갖춘 다음 날이 우선 변제 기준일이 된다는 것이다. 

 

우선변제를 받는 대상

임차 주택의 임차인이라고 해도, 건물+대지 환가대금에서 우선 변제를 받을 수 있다. 임차 주택이 미등기인 때에도 적용된다. 미등기인 임차 주택에 세들어 사는 임차인이 대항 요건과 확정 일자를 갖췄다면, 주택+대지 환가대금에서 우선 변제 받을 수 있고, 주택이 아닌 대지만 경매되는 경우에도 우선 변제 받을 수 있다.

 

임차인이 임차 주택의 환가대금에서 우선 변제 받은 보증금을 받고 싶다면, 양수인에게 임차 주택을 양도해야 한다. 임차 주택의 반환과 보증금 반환은 동시 이행 관계이다.

 

우선변제권+소액임차인인 경우, 가장 먼저 소액 임차인으로 보증금의 일정액을 최우선으로 변제 받는다. 그리고 나서 나머지 보증금에 대해 대항 요건과 확정 일자를 갖춘 순위에 따라서 배당한다. 

 

대항력+우선변제권인 경우, 임차인은 두 가지 중에서 선택이 가능하다. 우선변제권을 행사한다면, 임차 주택 경매에서 보증금 전액을 배당해달라고 요구를 했으나 순위에 따른 배당으로 보증금 전액을 배당 받지 못한 경우에는 경락인한테 나머지 보증금을 배당 받을 때까지 임대차 존속을 주장할 수 있다. 

 

우선변제권이 인정되지 않는 경우

땅에 대한 저당권이 먼저 설정이 된 후에 건물이 신축 되었고, 이 신축 건물에 저당권이 설정되었다. 그리고 나서 땅과 건물이 일괄 경매가 되었다. 이런 경우에서는 땅에 대한 환가 대금에서는 우선 변제를 받을 수가 없다. 신축 건물의 임차인이 확정일자를 갖추었으면 후순위 권리자보다 우선 변제권이 있다. 이 때 신축 건물에 대해서 담보 물권을 취득한 때를 기준으로 소액 임차인, 소액 보증금의 범위를 정해야한다. 

 

우선변제권의 승계

은행 등에서 임차인의 우선변제권을 승계하는 것이다. 단, 은행 등은 임차인을 대리하거나 대위해서, 임대차를 해지할 권한 까지는 없다.