주택임대차보호법(주임법)-4. 소액보증금

소액보증금

 

임차 주택의 임차인은 보증금 중 일정액에 대해 대지 가액을 포함한 주택의 가액에서 선순위 담보 물권자보다 우선 변제 받을 수 있다. 요건으로는 경매 신청 등기 전에, 임차인이 대항 요건을 갖춰야 한다는 것이다.

 

소액 보증금의 우선변제 요건

필요한 것	안 필요한 것
대항 요건(주택인도, 주민등록)	확정 일자

 

1순위 저당권, 2순위 임차권 일 때, 주택이 경매된 경우, 임차인은 보증금 중 일부만 1순위 저당권보다 우선해서 변제받을 수 있다. 요건으로는 임차인의 보증금이 소액이어야 한다. 소액 기준이 정해져 있어서 기준 금액을 넘으면 불가능하다. 

 

처음 계약할 때 보증 금액이 처음에는 소액 보증금이 아니었는데, 나중에 새롭게 임대차 계약을 맺으면서 보증 금액이 소액에 해당하면 이 법의 적용을 받을 수 있다. 

 

근저당권이 설정된 건물이 원래는 사무실용 건물이었는데, 주거용 건물로 용도 변경이 되었다. 이 주거용 건물을 임차한 소액 보증금의 임차인은 보증금의 일정액을 우선 변제 받을 수 있다. 

 

한 주택에 임차인이 2명 이상이고, 가정 공동 생활을 하고 있는 경우, 여러 명을 그냥 한 명의 임차인으로 보고 그들의 각 보증금을 합산한다.

 

소액 보증금 우선 변제권 조항에서 필수 사항은 대항요건(주택 인도+주민 등록)이고, 확정 일자는 필수 사항이 아니다. 대항 요건은 경매 신청의 등기 전에 갖추고 있어야 한다. 그리고 대항 요건은 배당 요구의 종기까지 계속 갖추고 있어야 한다. 

 

소액 보증금 우선 변제권 조항을 적용받기 위해서는 임차 주택이 경매 또는 체납 처분에 의해서 매각 되어야 한다. 그냥 매매로 인한 거면 적용되지 않는다. 

 

소액보증금 우선 특권의 효력

0순위.	1순위 등
소액 임차인의 보증금 중 일정액	선순위 저당권, 국세, 지방세 등
근로자의 최종 3개월분의 임금 채권

 

소액 보증금이 대지 가액을 포함한 주택 가액의 1/2를 넘으면 1/2 금액만 우선 변제권이 인정된다. 

 

대지+건물이 일괄 경매 되는 경우, 대지+건물 경매 대가에 비례해서 채권의 분담을 정해야 한다. 

 

미등기 주택의 임차인은 대항 요건과 확정 일자를 갖춘 경우, 임차한 미등기 주택의 땅이 경매가 되면 땅 경매 대가에서 우선 변제를 받을 수 있다. 

 

소액임차인에게 최우선변제권이 인정되지 않는 경우

①땅에 먼저 저당권 설정이 되고 나서 건물이 신축되고 그 건물을 임차한 임차인일 경우, 소액 임차인은 땅 경매 대가에서는 소액 보증금을 우선 변제를 받을 수 없다. 단, 땅에 저당권 설정할 당시에 건물이 지어져 있는 상태였다면, 소액 임차인은 땅 경매 대가에서 소액 보증금을 우선 변제를 받을 수 있다. 

 

②임대차 계약의 목적이 임차 주택을 사용, 수익하려는 게 아니고 소액 임차인이 되어서 가장 먼저 배당 받으려고 하는 채권 회수 목적인 경우, 이 법의 적용을 받지 못 한다.

 

③임차권 등기 명령의 집행으로 임차권 등기가 되어 있는 주택을 임차한 임차인은 이 법의 적용을 받지 못 한다.