주택임대차보호법(주임법)-5. 임차권등기명령, 경매집행개시요건

임차권등기명령

임대차가 끝난 후에 보증금이 임차인에게 반환되지 않았으면, 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할 법원에 임차권 등기 명령을 신청 할 수 있다.

 

임대인이 보증금을 안 돌려준다면 임차인은 이사를 가기 전에, 주민 등록을 전출하기 전에, 임차 주택 소재지의 관할 법원에다가 임차권 등기 명령을 신청하고 가야 한다. (임대인 주소지의 관할 법원이 아니다.)임차권 등기를 하고 가야 대항력, 우선 변제권이 유지가 되기 때문이다. 그리고 임차인 대신에 은행 등은 임차인을 대위해서 임차권 등기 명령을 대신해서 신청할 수 있다. 

 

임차권 등기의 효력

①임차인은 대항 요건을 상실해도, 임차권 등기가 되어 있기 때문에, 이미 취득한 대항력, 우선 변제권을 상실하지 않는다.

 

②임차권 등기가 이미 되어 있는 집을 다시 임차한 사람은 소액 보증금의 최우선 변제를 받을 수 없다.    

 

③임차권 등기 명령의 비용은 임대인이 부담한다.

 

④임대인의 보증금 반환 의무는 임차인의 임차권 등기 명령 말소와 동시 이행 관계가 아니다. 당연히 임대인이 먼저 임차인에게 보증금을 반환할 선이행 의무가 있다. 

 

경매에서 집행 개시 요건

임차인이 보증금 반환 청구 소송에서 확정 판결 등으로 임차 주택을 경매 신청을 하는 경우, 임대인에게 반대 의무 이행 또는 이행의 제공을 경매 집행 개시 요건으로 하지 않는다. 임차 주택을 인도해서 집을 비워주게 되면 임차인의 대항력, 우선 변제권을 상실하게 되는 문제점이 있기 때문에 집행 개시 요건이 완화된 것이다. 단, 전세권에서는 임차 주택의 인도가 집행 개시 요건이다.