가등기 담보 등에 관한 법률-2. 가담법 효력

가등기 담보 등에 관한 법률의 효력

 

가등기는 저당권 취급한다

가담법은 저당권으로 취급하기 때문에, 가등기 담보권자는 채권+가등기담보권을 양도 할 수 있다.

가담법에서 담보물의 사용, 수익은 채무자인 가등기 담보설정자가 한다. 

가담법에서 피담보채권의 범위는 저당권 피담보채권 범위 하고 같다. 

 

제3자 명의의 가등기도 가능

원칙적으로는 채권자=가등기 명의자여야 하지만, 예외적으로 3자간 합의가 있으면 채권자≠가등기 명의자=제3자도 가능하다. 

 

가등기 담보권자가 할 수 있는 것 

채무자가 빚을 못 갚으면 가등기 담보권자(일반적으로 채권자)는 아래 2가지 중에서 선택 실행할 수 있다.

사적 실행: 권리 취득에 의한 실행=귀속청산

공적 실행: 경매에 의한 실행

사적 실행에서 귀속 청산만 가능하고 처분 청산은 불가능하다.

 

귀속청산의 단계

1단계: 채무자 등한테 청산금 평가액 통지하기

2단계: 청산기간 2개월 기다리기

3단계: 채권자는 채무자한테 청산금 지급하고  채무자는 채권자에게 담보 부동산 이전하기

이 세 가지 단계를 거치지 않고 귀속 청산을 할 수가 없다. 이 과정 안 거치고 채권자가 가등기에 기한 본등기해도 무효이다.

 

1단계 청산금 평가액 통지

청산금=목적 부동산 시가 얼마 - 선순위채권 얼마 - 가등기 채권 얼마 - 후순위 채권 얼마

청산금에는 후순위 채권액은 안 들어 간다. 

 

청산금 평가는 채권자가 마음대로 평가해서 채무자 등한테 통지만 하면 된다. 객관적인 청산금의 평가액이 아니어도 된다는 말이다.

가등기 보다 후순위 권리자는 청산금액이 마음에 안 들면 청산기간에 한하여 피담보채권의 변제기가 도래하기 전에도 경매 청구 할 수 있다.

 

청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지해야 한다. 만약에 청산금이 없는 경우에도 청산금이 없다는걸 통지해야 한다. 청산금 평가액에는 담보부동산의 평가액, 피담보채권액도 밝혀야 한다.

청산금 통지의 상대방은 채무자+물상보증인+담보가등기 후에 소유권을 취득한 제3취득자 이다. 한 명이라도 빠뜨리면 청산 기간이 진행 될 수 없다.  

채권자는 본인이 통지한 청산금 평가액에 대해서 다툴 수 없게 된다.  

 

2단계 청산기간 2개월 기다리기

가등기 담보권자가 2개월 안 기다리는 방법은 없다. 

채권자가 채무자에게 줄 청산금이 0원이면, 청산 기간 2개월 지나고 나면 청산 절차는 종료가 된다. 

채권자가 채무자에게 줄 청산금이 있으면, 청산 기간 2개월 지나고 다음 단계로 간다.

  

청산금 0원->2개월 후->청산 절차 종료	청산금 있음->2개월 후->청산 절차 ing
담보 부동산의 사용, 수익권은  채무자에서 채권자에게 귀속	담보 부동산의 사용, 수익권은  채무자에게 그대로

 

3단계 서로 줄 건 주고 받을 건 받기

가등기 담보권자는 가등기 담보설정권자에게 청산금을 지급해야하고, 가등기 담보설정권자는 가등기 담보권자에게 부동산을 이전해야 한다. 즉, 동시 이행 관계라는 말이다. 이게 마무리가 되면 가등기 담보권자는 가등기에 기한 본등기를 해서 담보 부동산의 소유권을 취득할 수 있다. 

채권자 의무	채무자 의무
청산금 주기	담보 부동산 소유권 이전하기 담보 부동산 인도하기

가등기 담보권자가 정산 절차 생략하고 가등기에 기한 본등기를 한 경우에 나중에 청산 절차를 완료하면, 무효인 본등기는 유효 등기가 된다.  

채무의 변제기가 도래한 후라도 가등기 담보권자가 청산 절차를 완료하기 전이라면, 가등기 담보권설정자가 빚을 갚고 가등기, 가등기에 기한 본등기 말소 청구가 가능하다. 선이행 의무는 가등기 담보설정자가 먼저 빚을 갚는게 순서이다. 

 

가담법에서 후순위 권리자

후순위 권리자는 청산금에 대한 권리를 행사 할 수 있다. 채권자는 후순위 권리자가 요구하면 청산금을 줘야 한다. 

 

청산 기간이 지나기 전에 한 청산금 처분, 지급은 제한 된다. 후순위 권리자에게 대항하지 못 한다.  

 

후순위 권리자는 청산금이 마음에 안 들면 청산 기간에 한하여 피담보채권의 변제기가 도래하기 전에도 경매 청구 할 수 있다. 청산 절차 진행 중에 후순위 권리자가 중간에 경매 청구해서 막아 버리는 것이다. 이렇게 되면 가등기 담보권자는 청산 절차가 무산이 된 것이기 때문에 가등기에 기한 본등기는 할 수 없고, 경매에서 나온 돈으로 우선 변제받고 소멸한다. 

 

담보가등기가 되어있는 부동산에 경매가 행해지는 경우, 가등기 담보권자는 법원에다가 자기 채권액을 신고해야 우선 변제 받을 수 있다.