상가건물임대차보호법(상임법) 6. 최단 기간 보장

상가건물임대차보호법 최단 기간 보장

 

기간을 안 정함	기간을 1년으로 봄
기간을 1년 미만으로 정함

임대인은 안 되고, 임차인은 기간이 1년 미만으로 정한 것이 유효하다고 주장할 수 있다. 임대차가 끝나더라도 임차인이 임대인한테 보증금을 받지 못한 경우에는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 

 

계약 갱신 요구권

상가 건물 임차인은 환산 보증금 액수에 상관 없이, 10년 동안 계약 갱신 요구권이 보장된다. 

 

계약 갱신 요구권의 요건

임차인이 임대차 기간이 끝나기 전 6개월~1개월까지 계약 갱신을 요구해야 한다. 

 

임대인이 임차인의 계약 갱신 요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유 8가지(주로 임차인이 잘못을 저질렀을 때)

임차인이 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

임대인과 임차인이 서로 합의해서 그에 상응하는 상당한 보상을 준 경우

임차인이 임대인 동의 없이, 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

건물의 전부 또는 일부가 멸실되어서, 임대차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우

임대인이 아래의 이유로 건물의 전부 또는 대부분을 철거 도는 재건축하기 위해서 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 -임대차 계약 체결 당시, 구체적인 공사에 대한 내용을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 -건물의 안전사고 우려로 인할 때 -다른 법려에 따라, 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

이외에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 경우

임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하는 행위는 관리 행위에 속한다. 임대차 계약의 해지와 같기 때문이다. 만약에 상가 건물이 공유 건물인 경우, 공유자 지분의 과반수로 관리 행위를 할 수 있다. 

 

계약 갱신 요구권의 기간은 10년이다.

상가 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신 요구권을 행사 할 수 있다. 임차인의 계약 갱신 요구권에 대해서 전체 임대차 기간을 제한하는 규정은 법정 갱신에 대해서는 적용되지 않는다. 

 

계약 갱신 요구권의 효과

임대인과 임차인은 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약한 것으로 본다. 단, 임대인은 차임과 보증금에 대해서 5% 범위 내에서 증액할 수 있다. 

 

묵시 갱신

임대인이 정해진 기간 내에 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 안 한 경우, 임대차 기간이 끝났을 때 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약한 것으로 본다. 묵시 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 1년이다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통고가 가능하고, 임대인은 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 해지가 된다.