집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합 건물법)-2. 공용부분

집합 건물법 공용 부분

 

공용 부분은 구분 소유자가 엘리베이터, 복도, 계단 등 공용으로 사용하는 부분이다. 공용 부분은 법정 고용 부분과 규약상 공용 부분으로 나눠진다. 

공용 부분
법정 고용 부분	규약상 공용 부분
지붕, 옥상, 복도, 계단, 승강기실, 수도관, 전기시설, 외벽 등	관리 사무소, 노인정, 유치원, 아파트 내 수영장, 골프 연습장, 헬스장, 차고
구분 소유권의 목적으로 할 수 없다. 등기 필요가 없다.	등기가 필요하다.

 

일부 공용 부분은 일부의 구분 소유자만 쓰는 부분이다. 

 

공용 부분인지 아닌지를 따지는 기준은 그 건물의 객관적인 용도이다. 

 

공용 부분 분할 여부

공용 부분은 구분 소유자 모든 사람들의 공유이다. 구분 소유자의 전유 부분에 대한 면적의 비율로 공유자의 지분이 있다. 공용 부분은 구분 소유자 전원이 동의해도 공용 부분을 쪼갤 수 없다. 분할 하지 못 한다. 

 

공용 부분 처분

공용 부분과 전유 부분은 같이 처분한다. 따로 분리해서 처분 할 수 없다. 

 

공용 부분에 관한 물권의 득실 변경은 등기가 필요하지 않다. 

 

 

공용 부분과 대지 사용권의 차이점

	공용 부분	대지 사용권
분할	불가능	불가능
분리 처분	불가능	원칙: 불가능 예외: 규약으로 달리 정한 경우 대지 사용권은 분리 처분이 가능하다.

 

공용 부분의 사용

구분 소유자는 공용 부분을 용도에 따라 사용할 수 있다.

가능	불가능
용도에 따라 사용0	지분 비율로 사용
	자기 필요에 따라 사용

공용으로 사용하는 부분이니까 당연히 모두가 사용할 수 있도록 용도에 따라 사용해야한다. 지분 비율로 사용하게 되면 지분이 많은 사람만 더 많이 사용할 수 있게 되므로 불공평하고 불편하다.

 

공용 부분의 보존 행위

각 구분 소유자는 혼자서 지분권에 기해서 공용 부분의 보존 행위를 할 수 있다. 

 

각 구분 소유자는 제 3자의 불법 점유자에게 지분권에 기한 방해 배제 청구권을 행사 할 수 있다. 

 

공용 부분의 변경 행위

관리단 집회에서 구분 소유자의 3/4 이상의 찬성, 4/5 이상의 서면 합의가 있어야 공용 부분을 변경 할 수 있다. 

 

공용 부분의 관리비

공용 부분에 관해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 특별 승계인(새 주인)에게도 행사 가능하다. 

 

관리단은 관리 규약이 없더라도 공용 부분에 대한 관리비를 구분 소유자에게 청구 할 수 있다.

 

전입주자 체납 관리비

전입주자가 체납한 관리비는 특별승계인(새 주인)에게 승계되는 것이 있고 안 되는 것이 있다. 전유 부분의 체납 관리비는 새 주인이 승계하지 않는다. 공용 부분에 대한 관리비 연체료는 특별 승계인이 승계하지 않는다. 공용 부분에 대한 체납 관리비는 새 주인의 승계 의사와 관계 없이 승계 된다. 

 

특별 승계인에게 승계되는 경우

전유 부분 체납관리비	공용 부분 체납관리비 연체료	공용 부분 체납관리비
X	X	O

 

공용 부분의 하자로 인한 손해 배상은 구분 소유자의 공동 책임이다. 

 

공용 부분에 대해서 취득 시효 완성을 주장하더라도 인정되지 않는다. 집합 건물의 공용 부분은 취득 시효 대상이 될 수 없다.