수익환원법에서 환원이율 결정방법

수익환원법에서 환원이율 결정방법

 

수익환원법상 환원이율

=순수익/부동산가격

=순영업소득/가격

=자본수익률+자본회수율

 

환원이율=환원율=자본환원율

 

시장추출법	매매사례비교법	대상부동산과 유사한 매매사례로부터 자본환원율을 구한다.
조성법	요소구성방식	순수이율에 위험할증률을 가산해서 환원율을 구한다. 대상부동산에 관한 위험을 여러가지 구성요소로 분해하고 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해서 자본환원율을 구한다. 환원율=순수이율+-위험할증률
부채감당법	부채감당률법	환원율=부채감당률×대부비율×저당상수 (부채감당률=순영업소득/부채서비스액)
엘우드법	저당지분 환원법	매 기간 동안의 세전현금수지, 보유기간 동안의 지분형성분, 부동산가치증감분 등을 고려하여 환원율을 구한다.
투자 결합법 (이자율 합성법)	금융적 투자 결합법	저당투자자와 지분투자자의 요구수익률이 다른 것을 전제로, 종합적인 환원율을 구한다.
	물리적 투자 결합법	소득을 창출하는 부동산 능력이 토지와 건물이 서로 다르고 분리될 수 있다는 가정에 근거한다. 물리적 투자결합법=토지환원이율+건물환원이율 =(토지구성비율×토지의 환원율) + (건물구성비율×건물의 환원율)