상가건물임대차보호법(상임법)-3. 보증금 우선변제권

상가건물임대차보호법 보증금 우선변제권

 

대항요건+확정일자를 받은 임차인은 경매 등에서 임대인 소유의 대지를 포함하여 임차 건물의 환가 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있다. 

 

상임법에서는 임차인이 양수인에게 임차 건물을 넘기지 않으면(인도하지 않으면) 보증금을 받을 수 없다. 

 

은행 등이 상가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수할 수 있다. 다만, 임차인이 대항 요건을 상실한 경우, 임차권 등기가 말소된 경우에는 우선 변제권을 승계한 은행이 우선 변제권을 행사 할 수 없다. 그리고 은행은 우선변제권을 행사하기 위해서, 임차인을 대리하거나 대위해서, 임대차 계약을 해지할 수 없다. 

 

상임법 보증금 최우선변제권

상가 임차인은 보증금 중에서 일정 금액을 다른 담보물권자보다 우선 변제 받을 수 있다. 단, 임차인은 임차 건물에 경매 신청 등기가 있기 전에 대항요건을 갖춰야 한다.  

 

보증금 중 일정액의 범위와 기준은 정해져 있다. 임대인 소유의 땅 가격을 포함해서 임대 건물의 가격의 1/2 범위에서 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해서 대통령령으로 정한다. 

 

임차인의 보증금 중에서 일정 금액이 상가 건물 가격의 1/2를 초과하는 경우, 상가 건물의 가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.