집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합 건물법)-5. 용어 설명

집합 건물법에서 관리단

관리단은 구분 소유 관계가 성립하는 건물이 있으면, 미분양된 전유 부분의 구분 소유자를 포함하여 구분 소유자 전원을 구성원으로 해서 저절로 성립되는 단체이다. 이걸 권리 능력이 없는 사단이라고도 한다. 관리단 조직을 위한 어떤 행위를 해야 하는 것이 아니다. 

 

관리단이 채무를 못 갚는 경우, 구분 소유자는 전유 면적의 지분의 비율대로 관리단 채무를 변제할 책임이 있다. (n빵)

 

집합 건물법에서 관리인

관리인은 구분 소유자가 아니어도 상관이 없다. 임차인도 가능하고 외부인도 가능하다. (집합 건물법에서 이게 가장 큰 문제가 아닐까 생각함. 개인적인 의견으로 관리인이 구분 소유자가 아니면 사기 치고 도망갈 확률이 더 높다고 생각한다. 구분 소유자처럼 방을 소유한 것도 아니고 그냥 외부 사람이기 때문이다.)

 

구분 소유자가 열 명 이상이면 관리인을 뽑아야 한다. 

관리인은 2년의 범위에서 규약으로 정한다. 

 

관리인의 선임 결의는 관리단 집회를 열지 않고 서면 결의로도 가능하다. 

관리인의 선임, 해임은 관리단 집회의 결의로 정한다. 단, 규약으로 관리 위원회의 결의로 결정하도록 하는 경우는 이에 따른다.

 

구분 소유자의 승낙을 받아 전유 부분을 점유하는 자는 관리단 집회에 참석해서 구분 소유자의 의결권을 행사 할 수 있다. 

관리인에게 부정한 행위나 직무 수행에 적합하지 않는 사정이 있으면, 각 구분 소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다. 

 

집합 건물법에서 관리위원회

관리단은 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다. 

관리위원회는 관리인을 감시한다.

 

관리위원회 위원은 구분 소유자 중에서 관리단 집회를 통해 뽑는다. 

 

집합 건물법에서 규약의 설정, 변경, 폐지

규약의 설정, 변경, 폐지는 관리단 집회를 열어서 구분 소유자 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 얻어야 한다. 이 결의는 구분 소유자의 특별 승계인, 결의에 반대하는 사람, 점유자에 대해서도 효력이 있다. 

 

집합 건물법에서 관리단 집회

관리단 집회는 필수 기관으로 구분 소유자 전원을 구성원으로 한다. 관리단 집회를 소집하려면 집회일 일주일 전에 회의 목적을 구체적으로 밝혀서 각 구분 소유자에게 통지해야 한다. 전유 부분을 여러 명이서 공유하는 경우에는 그 중에서 정해져 있는 의결권을 행사할 자에게 통지해야 한다. 정해져 있는 사람이 없으면 공유자 중에서 한 명에게 통지한다. 

 

관리단 집회는 구분 소유자 전원이 동의하면 소집 절차를 거치지 않고 소집할 수 있다.

 

관리단 집회는 미리 통지한 사항에 관해서만 결의할 수 있다. 단, 전원이 동의하면 소집 절차에서 통지되지 않은 사항이라도 결의 할 수 있다. 

 

의결권 행사는 서면 결의도 가능하고 대리인을 통해서도 가능하다.

 

서면 결의를 하는 경우에는 관리단 집회를 열 필요가 없다. 

 

일반 정족수는 구분 소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결한다.

특별 정족수는 아래와 같다. 

사항	구분 소유자 정족수
임시 관리단 집회의 소집 청구	1/5 이상
공용 부분의 변경 관리 규약의 설정 관리 규약의 변경 관리 규약의 폐지 구분 소유권의 사용 금지 청구, 경매 청구	3/4 이상
서면 결의 재건축 결의 건물 가액의 1/2초과 멸실시	4/5 이상
소집 절차 생략	전원 동의 필요