부동산실명법-1. 명의 신탁

명의 신탁

 

외부	내부
수탁자 등기로 되어 있음	실권리자가 소유권 가지고 있음

탈세로 명의 신탁을 한다. 법으로 금지하고 있다. 명의신탁의 금지 대상은 모든 물권이다. 

 

명의 신탁이 아닌 경우

양도 담보, 가등기 담보, 상호명의신탁, 신탁등기

 

상호명의신탁

상호명의신탁은 부동산을 얼마씩 구분 소유하기로 하고 등기는 공유 등기로 한다. 

외부	내부
공유 관계	구분 소유권

구분 소유권이 있어서 자기 부분을 사용, 수익할 수 있다. 다른 구분 소유자가 방해 행위를 하는 경우, 소유권에 기한 방해 배제를 청구할 수 있다. 

 

자기 부분을 다른 구분 소유자 동의없이 처분 할 수 있다. 

 

관습법상 지상권은 자기 소유 부분에 건물을 신축해서 땅하고 건물하고 동일인 소유여야 가능하다. 

 

제3자의 방해 행위가 있으면, 구분 소유자는 자기 부분 뿐만 아니라 공유 부동산 전체에 대해, 공유물의 보존 행위로 방해 배제를 청구할 수 있다.

 

공유 관계를 해소 하고 싶은 경우

상호 명의 신탁의 경우 공유물 분할 청구를 할 수 없다. 상호 명의 신탁 해지로 공유 관계를 해소 할 수 있다. 

 

종중, 배우자, 종교 단체가 탈세 목적이 아니면 명의 신탁이 유효하다. 배우자는 법률혼 배우자여야하고 사실혼 관계의 배우자는 안 된다. 명의 신탁이 무효가 된다. 그런데 무효 이후에 신탁자와 사실혼 배우자인 수탁자가 결혼해서 법률혼 배우자가 된 경우, 명의 신탁은 결혼 한 때부터 유효하게 된다. 소급효 없다. 

 

신탁자와 수탁자가 명의 신탁 해지를 한 경우, 신탁자는 수탁자에게 소유권 이전 등기를 할 수 있다. 

 

신탁자와 수탁자 내부적으로는 신탁자는 등기가 없어도 수탁자에게 실제 소유권을 주장할 수 있다. 하지만 제3자가 낀 경우, 외부적으로는 수탁자 등기로 되어 있어 수탁자의 소유이다. 그래서 제3자에 의한 침해 행위가 있는 경우, 신탁자는 수탁자를 대위해서 권리 행사를 할 수 있다.