반응형 공인중개사 부동산학개론147 환원이율 구하는 방법 환원이율 환원이율=자본환원율 환원이율=순수익/부동산가격=순영업소득/부동산가격 =자본수익률+자본회수율 환원이율 구하는 방법 5가지 시장추출법, 조성법(요소구성법), 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법 암기를 어떻게 해야하나. 엘우드는 시장에서 추출한 투자결합으로 부채감당을 덜 조성(요소구성)하고자 하였다. 1. 엘우드법: 환원이율을 구하는데 3가지 요소가 있다. 세전현금수지, 지분형성분, 부동산가치증감분 등을 고려하여 환원이율을 구한다. 매 기간 동안의 현금수지, 보유기간 동안의 지분형성분, 기간 말 부동산의 가치상승 또는 하락분을 고려하여 환원이율을 구한다. 2. 시장추출법: 대상부동산과 유사한 매매사례로부터 환원이율을 구한다. 시장추출법의 환원이율=사례순수익/사례거래가격 3. 투자결합법: 물리적 투자결합.. 2021. 7. 31. 원가법(재조달원가, 감가수정) 원가법 대상물건의 가액을 구하는 방법이다. (적산법은 대상물건의 임료를 구하는 방법이다.) 적산가격(적산가액, 복성가격)=재조달원가-감가수정액(감가누계액) 장점 재생산이 가능한 상각자산에 많이 이용된다. 비상각자산인 토지라도 조성지, 매립지는 적용된다. 단점 재생산이 불가능한 토지는 적용이 어렵다. (비상각자산=토지) 재조달원가 기준시점에서 대상부동산의 신축에 소요되는 적정원가의 총액이다. (기준시점 대신 현재시점, 준공당시, 신축시점 다 안 됨.) 기준시점 현재 신축시 적정원가 총액이다. 재조달원가를 산정하는 방법에는 복제원가, 대체원가가 있다. 1. 복제원가는 물리적으로 동일한 건축물을 신축하는데 드는 비용이다. 신축부동산에 적용 시 유용하다. 2. 대체원가는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 .. 2021. 7. 31. 거래사례비교법 거래사례비교법 장점 실증적(현실적)이며 설득력이 풍부하다. 매매가 자주 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다. 단점 부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우, 거래사례의 신뢰성이 떨어진다. 비준가격=사례가격×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적요인비교 거래사례는 대상부동산과 동일성, 유사성이 있어야 한다. 거래사례는 대상부동산과 개별요인의 비교가 가능해야 한다. 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다. . 사정보정 사례자료는 사정을 보정할 수 있어야 한다. 이왕이면 사정 보정을 안 해도 되는 사례가 좋다. 사정보정치=대상부동산/거래사례 시점수정 시점수정은 거래사례 자료의 거래시점 가격을 기준시점 가격으로 정상화하는 작업이다. 거례 사례.. 2021. 7. 31. 감정평가 3방식 감정평가 3방식 가격의 3면성에는 수익성, 시장성, 비용성이 있다. 감정평가 3방식은 수익성, 시장성, 비용성에 기초하고 있다. 수익성: 수익방식 시장성: 비교방식 비용성: 원가방식 대상물건의 가격을 구하는 방법 대상물건의 임료를 구하는 방법 수익방식 수익환원법 수익가격=순수익/환원이율 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인한다. 수익분석법 수익임료= 일반 기업경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 필요제경비를 더한다. 비교방식 거래사례비교법 비준가격=사례가격×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적요인비교 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사.. 2021. 7. 31. 이전 1 ··· 10 11 12 13 14 15 16 ··· 37 다음