반응형 공인중개사 부동산학개론147 현금수지 계산 현금수지 계산 부동산 투자에서 수입과 지출의 예측은 중요하다. 현금수지(현금흐름)는 부동산 운영시 발생하는 영업수지 계산과, 부동산 처분시 발생하는 지분복귀액으로 나눠서 예상할 수 있다. 영업수지 계산 지분복귀액 부동산 운영시 발생 부동산 처분시 발생 운영기간 동안 매년 영업을 통해 발생하는 현금흐름을 계산하는 것 부동산을 처분하면서 투자자에게 얼마가 남는지 계산한다. 영업수지 계산(운영시 현금흐름) 단위당 예상임대료 x 임대 단위수 =가능총소득(가능조소득, 잠재총소득) -공실 및 대손충당금(불량부채충당금) +기타수입(영업 외 수입) =유효총소득 -운영경비(영업경비) =순영업소득 -부채서비스액(원리금균등액, 저당지불액) =세전현금수지 -운영소득세(영업소득세) =세후현금수지 가능총소득(가능조소득, 잠재총소.. 2021. 5. 28. 화폐의 시간가치 화폐의 시간가치 내가 가지고 있는 돈의 현재 가치하고 미래 가치는 다르다. 옛날에 백만 원은 큰 돈이지만, 현재 백만 원은 그리 큰 돈은 아니다. 부동산 투자론에서 돈의 시간 가치를 따져줘야 하는 이유다. 돈이 과거, 현재, 미래에 그 값어치가 다 다르기 때문에 고려를 해줘야 한다. 현재면 현재, 미래면 미래, 과거면 과거로 같은 시점으로 환산해서 비교를 해줘야 한다. 할증: 현재가치를 미래가치로 계산하는 것이다. 현재 내가 가지고 있는 100만원을 r 이자율로 n년 예금해 놨을 때 미래에는 얼마일까. 미래가치=현재가치×(1+할증률) 미래가치=현재가치×(1+r)^n 할인: 미래가치를 현재가치로 계산하는 것이다. n년 후에 100만원을 현재 가치로 하면 얼마일까. 현재가치=미래가치÷(1+할인률) 현재가치=.. 2021. 5. 28. 포트폴리오 이론 포트폴리오 이론 포트폴리오는 자산을 분산하여 투자하는 것이다. 부동산, 예금, 주식(증권)으로 크게 3가지로 분산하여 투자한다. 이걸 전통적인 자산 3분법이라고 한다. 다만, 전통적인 자산 3분법은 여러가지 포트폴리오 중에서 한 가지 인 것이고, 최적의 포트폴리오를 의미하지는 않는다. 포트폴리오를 통해 투자 위험을 줄일 수 있다. 위험에는 비체계적 위험과 체계적 위험이 있는데, 이 중 체계적 위험은 분산 투자로도 제거할 수가 없다. 포트폴리오로 분산투자해서 줄일 수 있는 위험은 비체계적 위험이다. 체계적 위험=시장 위험=피할 수 없는 위험 인플레이션 발생, 이자율 변화, 일반 경기변동, 시장 침체 등이 예시이다. 모든 투자안들이 절대로 피할 수 없는 위험이다. 비체계적 위험(피할 수 있는 위험)을 많이 .. 2021. 5. 28. 평균-분산 결정법 평균-분산 결정법 평균(수익률)과 분산나 표준편차(위험)를 이용해서 어느 곳에 투자하면 좋을 지 정하는 것이다. 평균-분산 지배원리: 동일한 수익이면, 위험이 작은 투자안이 위험이 큰 투자안을 지배한다. 동일한 위험이면, 수익이 큰 투자안이 수익이 작은 투자안을 지배한다. 평균-분산 오류 수익도 크고 위험도 큰 투자안의 경우, 다른 투자안과 비교하기 곤란하다. 이렇게 평균-분산 결정법으로 어느 투자안을 선택해야하는지 판단할 수 없는 경우를 평균-분산 오류라고 한다. 이를 해결하기 위한 방법으로 변이계수를 활용하는 방법과 포트폴리오를 활용하는 방법이 있다. 변이계수=표준편차/평균=위험/수익률 변이계수는 수익률이 1%일 때 위험은 어느 정도인지를 나타내므로, 숫자가 낮을수록 위험이 적은 것이다. 포트폴리오는.. 2021. 5. 28. 이전 1 ··· 23 24 25 26 27 28 29 ··· 37 다음